房地产估价师

11、房地产市场供给的特点主要有(　)。

A、具有竞争的完全性和充分性

B、具有高度的适应性

C、具有高度的垄断性

D、市场供给具异质性

E、市场供给在短期缺乏弹性

12、房地产市场的特性有(　)。

A、可以配置存量房地产资源和利益

B、市场交易的复杂性

C、市场供给的垄断性

D、存在广泛的经济外部性

E、显示房地产市场需求变化

13、房地产价格迅速上升，产生的影响有(　)。

A、产生负外部性

B、产生正外部性

C、影响整体经济的持续稳定发展

D、也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机

E、会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题

14、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有(　)。

A、土地供给的变化

B、原用于其他方面资金的介入

C、未来预期收益变化

D、政府税收政策的影响

E、获得金融机构融资的难易程度

15、房地产市场存在着(　)层面。

A、空间市场

B、资产市场

C、新增量市场

D、存量房市场

E、高档住宅市场

16、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有(　)。

A、房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生

B、在房地产周期循环的最低点，空置率最高

C、房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格

D、在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

E、在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的

17、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的(　)。

A、第一阶段

B、第二阶段初期

C、第二阶段后期

D、第三阶段

E、第四阶段

18、房地产泡沫的成因有(　)。

A、土地的稀缺性

B、投机需求膨胀

C、金融机构过度放贷

D、开发商对市场预测的偏差

E、开发商之间的博弈

19、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有(　)几种。

A、期内可供租售量/历史同期可供租售量

B、实际价格/理论价格

C、房地产价格指数/居民消费价格指数

D、房地产投资需求/房地产使用需求

E、房地产价格增长率/实际GDP增长率

20、宏观经济周期循环的阶段有(　)。

A、繁荣

B、衰退

C、萧条

D、复苏

E、重生

21、政府宏观调控房地产市场的手段包括(　)。

A、税收政策

B、金融政策

C、加强产权管理

D、诚信建设

E、土地供应政策

11、

【正确答案】 CDE

【答案解析】 参见教材P43。

12、

【正确答案】 BCD

【答案解析】 房地产市场的特性有：市场供给的垄断性;市场需求的广泛性和多样性;市场交易的复杂性;房地产价格与区位密切相关;存在广泛的经济外部性;市场信息的不对称性等。参见教材P43、44。

13、

【正确答案】 ACDE

【答案解析】 房地产价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题，也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。参见教材P44。 14、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化、政府税收政策的影响、收入水平变化或消费品味变化、原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。参见教材P45。

15、

【正确答案】 AB

【答案解析】 房地产市场存在着空间市场和资产市场两个层面。参见教材P47。

16、

【正确答案】 ABD

【答案解析】 C供求平衡点不是长期均衡价格，而是长期平均空置率;D转折点处供给增长等于需求增长，转折点之前需求增长大于供给增长,转折点之后需求增长小于供给增长;E租金和空置率非同向。参见教材P50-51。

17、

【正确答案】 BC

【答案解析】 注意，租金上升与租金增长率上升是不同的，后者指上升速度加快。ADE租金增长率在下降，到E时已为负。参见教材P50-51。

18、

【正确答案】 ABC

【答案解析】 选项DE是房地产开发过度的原因。参见教材P53。 19、

【正确答案】 BCDE

【答案解析】 从房地产泡沫的成因入手，“实际价格/理论价格”、“房地产价格增长率/实际GDP增长率”、“房地产价格指数/居民消费价格指数”、“房价收入比”、“个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率”、“房地产投资需求/房地产使用需求”等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。由于房地产泡沫问题的复杂性，很难用单一指标来衡量房地产市场上是否存在价格泡沫，因此国际上通常用综合上述指标构造出的房地产泡沫指数，来反映房地产市场价格泡沫的程度。参见教材P55。

20、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 经济周期的四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏。参见教材P56。

21、

【正确答案】 ABE

【答案解析】 政府宏观调控房地产市场的手段包括：土地供应政策;金融政策;住房政策了;城市规划;地价政策;税收政策;租金控制。参见教材P58-60。

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（责任编辑：lqh）

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