房地产估价师

为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程 ，全面的 了解2012年 房地产估价师考试教材 的相关重点， 小编特 编辑汇总了2012年 房地产估价师考试 各章复习的重点资料，希望对您参加本 次考试有所帮助！ 

在房地产投资评估的过程中，一个影响很大但又很难确定的因

素是折现率。一些影响开发利润的因素如建筑成本、银行贷款利率

等，基本上都可以从市场资料推算出来，但折现率的确定却比较困

难。有时，估价师会采用银行贷款利率，但这个方法并不准确，因

为虽然银行贷款利率代表了投资者所需要的最低收益水平，但如果

投资者所获得的收益仅能支付银行的贷款利息，则投资者就失去了

投资的积极性。

确定折现率的理想的方法是采用机会成本加适当的风险调整

值。所谓机会成本，是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机

会的收益。这个收益差不多等于上述无风险的收益，例如国家债券

的收益率或银行存款利率等。投资者所期望的收益应至少等于这个

机会成本再加上该项目的风险报酬(Risk Premium)。

假设整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为

10%

新西兰的布朗教授(G.R.BROWN)曾经把这种分析应用到不同

房地产子市场来测算它们的风险报酬。他首先假设了在1984年英

国房地产市场相对于整体投资市场的风险相关系数为0.2，通过回

归模型，他计算出各子市场的风险系数(相对于整个房地产市场的收

益)为：零售商业用房1.16、写字楼0.87、工业物业0.69。

风险最大的是零售商业用房，这也是大多数房地产市场的一个

现象。这是因为零售商业用房对于宏观经济变化的反应是最快和最

大的。

由于资本资产定价模型是基于整个市场环境的变化而做出分析

的，上述的这些系数也要分别乘以房地产市场本身的风险系数而转

化为个别子市场相对于整体投资市场的风险系数。结果如下：零售

商业用房0.23、写字楼0.17、工业物业0.14。

通过这个模型的计算，再假设新西兰当时的国家债券的收益率

是9%，则可测算出每一个子市场应利用的折现率为：零售商业用

房11.07%、写字楼10.53%、工业物业10.26%。

以上很粗略地介绍了从宏观的角度来分析整体投资市场在不同

投资组合条件下的具体表现。并借助这些投资学的理论，对房地产

投资进行了分析。

 

相关文章：

2012年房地产估价师考试经营与管理精讲汇总

点击 查看更多房地产估价师考试辅 导资料和试题

编辑推荐：

查看2011 年房 地产估价师考试成绩查询信息

掌握考试动态房地 产估价师考试信息免 费短信提醒让你领先一步

查 看2012年房地产估价师考试 网络辅导让你考试顺利过关

（责任编辑：中大编辑）