房地产估价师

一、大纲要求：
考试目的：
测试应考人员对收益法的基本原理、具体运用的掌握程度。
考试基本要求：
掌握：房地产收益的种类，净收益的概念和求取。
要点说明：房地产收益可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有：①潜在毛收入；②有效毛收入；③净运营收益；④税前现金流量；⑤期末转售收益。
净运营收益通常简称净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。
二、内容讲解：
6.3  净收益
6.3.1  房地产收益的种类
运用收益法估价（无论是报酬资本化法还是直接资本化法），需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有4种：①潜在毛收入；②有效毛收入；③净运营收益；④税前现金流量；⑤期末转售收益。
（1）潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100％出租）情况下的收入。
（2）有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的收入损失是因空置、拖欠租金（延迟支付租金、少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入损失。
（3）净运营收益通常简称净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。运营费用是维持房地产正常使用或营业所必须支出的费用。
（4）税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。
（5）期末转售收益，是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益。
运用收益法估价，核心是预测净收益。因此，下面主要论述净收益的测算和净收益流的确定问题。在实际估价中，预测净收益甚至比求取报酬率更为困难，特别是求取净收益时哪些费用应当扣除，哪些费用不应扣除。此外，估价结果对净收益也很敏感。
6.3.2  净收益测算的基本原理
收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、疗养院、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。在英国，前一种情况下的收益法被称为投资法，后一种情况下的收益法被称为利润法。有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，在实际估价中只要能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收入测算净收益来估价。所以，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介绍基于租赁收入的净收益测算，然后介绍基于营业收入的净收益测算。
6.3.2.1  基于租赁收入测算净收益
基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用＝有效毛收入－运营费用
（1）潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。
（2）空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算。
（3）运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
1）对于有抵押贷款负担的房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额是以测算包含自有资金和抵押贷款价值在内的整个房地产的价值为前提的。由于抵押债务并不影响房地产整体的正常收益，而且由于抵押贷款条件不同，抵押贷款还本付息额会有所不同，如果运营费用包含抵押贷款还本付息额，则会使不同抵押贷款条件下的净收益出现差异，从而影响到这种情况下房地产估价的客观性。但当只测算房地产的自有资金价值时，则需要在扣除了运营费用的基础上再扣除抵押贷款还本付息额，即应采用税前现金流量。
2）这里所讲的不包含会计上的折旧额，是指不包含建筑物折旧费、土地摊提费，（注：这里的“建筑物折旧费、土地摊提费”是指会计上的折旧，而不是指通常意义上的估价上的折旧，与成本法对应）但包含寿命比整个建筑物寿命短的设备、装饰装修等的折旧费。建筑物的有些组成部分（如电梯、锅炉、压缩机、地毯等）的经济寿命比建筑物本身的经济寿命短，它们在经济寿命结束后必须做阶段性的重新购置才能继续维持房地产的正常使用（例如，锅炉的经济寿命结束后如果不重新购置，房地产就不能正常运营），由于购置成本（或者说是修复费用）是确实发生的，因此它们的折旧费应包含在运营费用中。
3）房地产改扩建能通过增加房地产每年的收入而提高房地产价值。收益法估价是假设房地产改扩建费用与其所带来的房地产增值相当，从而两者可相抵。因此不将它作为运营费用的一部分。如果房地产改扩建能大大提高房地产的价值，房地产改扩建费用大大低于其带来的房地产增值，则这种房地产属于“具有投资开发或再开发潜力的房地产”，应采用本书第7章的假设开发法来估价。
4）运营费用中之所以不包含所得税，是因为所得税与特定业主的财务或税收状况相关。如果包含它，则估价就会失去作为客观价值指导的普遍适用性。
运营费用与有效毛收入之比，被称为运营费用率（operating e×pense ratio，OER）。有些类型的房地产，其运营费用率有一个相对固定的范围，为此，估价人员可以找出不同市场、不同类型的房地产的运营费用率，以供具体估价时测算估价对象的运营费用或净收益参考。找出运营费用率的方法是，调查了解同一市场上许多类似房地产的运营费用和有效毛收入，分别求其运营费用与有效毛收入的比率，然后综合得出一个运营费用率。
（4）净收益通常是税前的，即尚未扣除所得税。在评估投资价值时，通常采用税后净收益。净收益占有效毛收入的比率称为净收益率（net incomeratio，NIR），它是运营费用率的补集，即：NIR＝1－OER 6.3.2.2  基于营业收入测算净收益有些收益性房地产通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益的，如旅馆、娱乐中心、加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有如下两个方面的不同：一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。
基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。

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