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第3章

3.1 市场比较法的基本原理

3.1.1市场比较法的概念

--房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法

市场比较法，市价比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，交易案例比较法，现行市价法：是将估价对象与在估价试点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。

类似房地产：与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

同一供求圈：与估价对象具有替代关系，价格互相影响的房地产所处的适当范围，包括临近地区和类似地区。

3.1.2 市场比较法的理论依据

经济学中的替代原理

3.1.3适用对象与使用条件

1.使用对象

适用于有广泛市场交易的房地产类型。如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。而对于很少发生交易的房地产，如特殊房房地产(特殊厂房)、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用比较法进行估价。

适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区。主要是因为发展的不平衡。比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如在一些房地产市场尚不够发育的地区，就很难采用比较法进行估价。即使在总体上房地产市场较发达的地区，在某些情况下比较法也可能不大适用，比如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有发生类似房地产的交易，或在农村等房地产交易发生较少的地区。

2.适用条件

具备充足的市场交易资料：数量充足，资料可靠，质量保证。

在比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况(包括区位状况、权益状况和实物状况三方面)的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识和丰富的经验才能作出。如果不由知识广博、经验丰富，且对估价对象所在地的房地产市场行情和交易习惯有相当了解的估价人员进行估价，则很难期待妥善运用这种估价方法得出正确的估价结果。

比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期等。

3.市场比较法的限制条件

近期性、可替代性、非单一性、正常性、可修正性、合法性

不适用的情况：

--没有房地产交易的地方

--在农村等房地产交易较少的地区

--某些类型很少见的房地产或交易实很少的房地产，如古建筑

--难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙

3.1.4 市场比较法的估价公式

估价对象价格=可比实例价格X交易情况调整系数X交易日期调整系数X房地产状况调整系数

直接比较调整公式

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