房地产估价师

七、商品房销售中禁止的行为（熟悉）

（1）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

（2）房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

（3）不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。

（4）商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。

例题：房地产开发企业不得采取（）的方式销售商品房。（2005年试题）

A.分期付款

B.收取预售款

C.收取定金

D.近本销售

答案：D

解析：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

八、商品房买卖合同（掌握）

房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同，1995年建设部和国家工商行政管理局联合颁发的《商品房购销合同示范文本》，2000年建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。

（1）商品房买卖合同应包括以下主要内容：

1）当事人名称和姓名、住所；

2）商品房基本情况；

3）商品房的销售方式；

4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

5）交付使用条件及日期；

6）装饰、装修标准承诺；

7）供水、供电、供热、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

8）公共配套建筑的产权归属；

9）面积差异的处理方式；

10）办理产权登记有关事宜；

11）解决争议的办法；

12）违约责任；

13）双方约定的其他事项。

房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

例题：目前实行的商品房买卖合同示范文本指的是（）。

A、《商品房购销合同示范文本》

B.《商品房买卖合同示范文本》

C.《商品房购买合同示范文本》

D.《商品房转让合同示范文本》

答案：B

解析：2000年建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。

（2）计价方式

商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价等三种方式进行。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

例题：商品房销售方式包括（）。

A.按套（单元）计价

B.按套内建筑面积计价

C.按建筑面积计价

D.按均摊建筑面积计价

E.按套内使用面积计价

答案：ABC

解析：按均摊建筑面积计价、按套内使用面积计价不是商品房销售方式。

 

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（责任编辑：中大编辑）