房地产估价师

为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程，全面的 了解2011年房地产估价师考试教材的相关重点， 小编特 编辑汇总了2011年 房地产估价师考试各章复习的重点资料，希望对您参加本次考试有所帮助！

【例6-5】~【例6-7】中所使用的评价方法在评估实践中经

常所用，但细心的读者可能也发现了它的两个缺点，即成本支出和

经营收入的时间分布没有弹性;计算过程主要依靠"最好的估计"

这种单一的情况，没有体现开发过程中隐含的许多不确定性因素。

通过采用现金流评估法就可以弥补上述第一个缺点，因为这种

方法能使资金流出与流入的时间分布与开发建设过程中实际发生的

租售收入和开发费用更加接近。下面我们将【例6-5】用现金流评

估法再进行一次评估。

【例6-8】 假定例6-5中各项主要开发成本的投入比例分配

如下表所示，试用现金流法对该项目进行评估。

项目

2004年

2005年

2006年

总计

1季度

2季度

3季度

4季度

1季度

2季度

3季度

4季度

1季度

2季度

3季度

4季度

土地成本

50%

16%

16%

18%

100%

建造成本

5%

8%

12%

15%

15%

18%

15%

12%

100%

【解】

用现金流法进行开发项目评估的过程如下表所示：

累计值A

2540.2

3456.6

4400.5

5572.7

6195.9

7087.3

8338.0

9875.7

11459.6

13340.5

15028.3

16877.0

利息

76.2

103.7

132.0

196.3

343.8

400.2

450.8

506.3

3125.1

167.2

185.9

212.6

250.1

累计值B

2616.4

3560.3

4532.5

7299.9

8588.1

10172.0

11803.4

13704.7

15479.1

17383.3

5739.9

6381.8

融资费用

192.3

120.2

312.5

销售费用

10

20

20

60

80

90

90

230

924

120

204

成本总计

2736.6

943.9

982.2

1227.4

854.2

978.1

1721.4

2057.3

1952.4

2134.2

18619.8

1368.2

1673.9

项目

2004年

2005年

2006年

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（责任编辑：中大编辑）