房地产估价师

（三）房地产投资的风险

（二）强化一下历年考试中频繁出现的几个考点：

1．房地产投资特性每年都会以单选、多选、判断题的形式出现，尤其是存在效益外溢和转移的特性。

2．关于房地产投资的预期收益率、无风险资产的收益率、市场整体平均收益率、房地产投资项目的系统性市场风险系数之间的换算关系。

3．房地产投资的个别风险、系统风险每年都会以单选、多选、判断题的形式出现。

4．投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以降低或抵消个别风险，但系统风险因素仍然存在。

第一章　房地产投资与投资风险

第一节　投资与房地产投资

在经济生活中，人们往往希望通过各种合法的手段，不断增加自己的财富或获取收益。这样，经常就会碰到或使用"投资"这个词。

一、投资概述

（一）投资的概念

投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。在商品经济中，投资是普遍存在的经济现象。

对投资的通俗理解，是用钱来获取更多的钱。从金融角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。从经济角度理解，投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。

相对于投机来说，投资所经历的时间一般较长，趋向在未来一定时期内获得某种比较持续稳定的收益。

（二）投资的分类

投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的几种主要分类如下：

1．短期投资和长期投资

按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资。预期在短期（通常是一年内）能收回的投资，属于短期投资。长期投资是指投资期限在一年以上的投资。一般说来，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。

在一定条件下，短期投资和长期投资之间是可以转化的。如购买股票是一种长期投资，无偿还期限；但股票持有者可以在二级市场进行短线操作，卖出股票，这又是短期投资。选择短期投资还是长期投资，主要取决于投资者的投资偏好。

2．直接投资和间接投资

按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。直接投资的特点是资金所有者和资金使用者为同一个人或机构。这样，投资人能有效地控制资金的使用，并能实施全过程的管理。间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产的方式所进行的投资。投资人按规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况。间接投资的主要特点是资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。

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（责任编辑：中大编辑）

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