房地产估价师

第四节　风险与投资组合

投资组合的理论推导涉及较深的数学知识，在此仅介绍其基本原理，以及这种原理对房地产投资分析的指导作用。应该指出的是，随着大型机构投资者的增加，投资组合理论在房地产投资中的应用越来越广泛。为此，在这里试图说明什么是投资组合理论，为什么通过多种投资的组合可以降低投资风险。

一、投资组合理论

投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。举例来说，在高通货膨胀的时候投资项目甲的收益增长可能会超过通货膨胀的增长幅度，而投资项目乙的收益可能会为负增长。在这种情况下，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。换句话说，目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。

例如，某人有一大笔资金，他是把这笔资金全部投到一个项目上去，还是分别投到不同的项目上去？聪明而有理智的人通常都会选择后一种投资方式，因为这样做虽然可能失去获得高收益的机会，但不至于血本无归。基金会的资金使用方式最能体现这种投资组合理论，因为基金投资的首要前提是基金的安全性和收益的稳定性，满足了这两个前提，才会有收益最大化的目标。

大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。例如，香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议中，要求在中国内地的投资不能超过其全部投资的10%；以发展工业物业见长的香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一定比例的商用物业和居住物业，以分散投资风险。

图l-2表示两个投资项目都有相同的收益率，但对市场变化的反应不同。假如以单一一项投资项目分析，它们各自的波动十分大。这也表示单一项目的投资风险很大。另一方面，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低。当然要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。

 

图1-3代表一个投资组合的设计过程和开发商运用开发资金的不同分配方法。设想他面对两种主要的投资项目类型X和Y，他可以把总开发投资按他个人的喜好和对风险的态度分配在曲线XPRQY的任何一个组合点上。XPRQY的弧度取决于X和Y的协方差关系，假如是绝对的正协方差，曲线变成直线XY代表两者有同一方向和幅度的反应。相反，假若两者是绝对的负协方差，即在面对相同的市场环境条件时，一方的收益上升而另一方的收益则下降。此时曲线变为XOY，其中O点是毫无风险的一个投资组合。当然，这是一个比较难出现的机会，比较多的是类似XPRQY这种曲线，且在该曲线上RY部分较XR部分理想，原因是在同一风险程度上，RY部分的每一个组合点都有一个较大的预期收益率。

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（责任编辑：中大编辑）