房地产估价师

（一）房产评估与地产评估 
房产评估是以房产为估价对象，以时价来反映其价值的技术经济活动。房产在评估中居于标识地位，可分为两种情况： 
一是房产所有权转移的估价，其评估范围包括房产本身的价格及与房产相关联的地产价格的估算。估价的结论是房产的全部价值和关联土地使用权转让价的总和。 
二是保留房产所有权的房产租赁价格的评估，其实质是房产使用权零星出售价格的估算，并按房产的使用年限测定房产的出租价格。价格构成项目为：折旧费、修缮费、管理费、地租、保险费、税金和利润七个因素。 
地产评估是对地产价格的估算，并以时价来反映土地财富的交换价格。地产在评估中居于标识性地位，也可分为两种情况： 
一是土地产权转移价格的评估，包括土地所有权的转移和使用权的转让两种类别。前者发生在集体上地向国有土地转移的过程中，这种转移同时伴随着上地上一切附着物及土地所有权、使用权、收益权、最终处置权的转移。评估范围包括，土地所有权费用，土地使用权费用（如劳动力安置费等）；附着物补偿费用（如房屋建筑补偿费、青苗补偿费等）三个方面。后者常指国有土地使用权在法律允许范围内的出让与转让，其评估范围包括土地使用权价格和附着物的补偿价格。 
二是保留土地权属的土地租赁价格评估，其实质是对一定期限内土地总收益的年折算费用的估算。费用构成项目包括、附着物的年折旧费、管理费、绝对地租、级差地租、税金和利润。 
房产评估与地产评估的主要联系是：房离不开地，房产转时，地产也随之转移；地上有房，地产转让时房产也随同转移。房估价时要考虑地，地价成为房价的一个因子。地产评估时要考房，房价成为地价的一个因素。 
两者的主要区别是：房产评估以占主导地位，房产是交易的主体，交易的目的是保留现有房产的续使用，地产只是房产继续使用的一个条件。地产评估以地占主导地位，地产是交易的主体，取得地产是目的，土地上的房屋及其附着物只是一个关联因素，对土地权属获得者来说，其使用价值退居次要地位，或仅仅只考虑其残值。 
因此，两者无论是在评估方法、价格构成项目上，还是在评估的重点上，都有一定的区别。从原则上讲，对同一地段服务于同一目的的对象房地产作分类估价，其评估结论应是一致的。但客观上往往是评估目的不同，评估主体各异，对同一对象房地产评估所得的结论，也就会出现差异。 
（二）单项评估与整体评估 
单项评估是指对具备完整或相对独立的可确指分割使用功能的房地产作为估价对象的评估。具备完整使用功能的单项房地产如一栋房屋；相对独立使用功能的房地产，如一个建筑群体中具有某一特殊功能的局部房地产；可确指分割使用功能的房地产，如一栋房子中的一套房间，一个门栋等，这些都可作为单项评估对象。或者说房地产单项评估是对可确指的具有相对独立使用功能的并能单独界定其产权的单项房地产所进行的评估。像一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面积，不能作为单项资产进行评估，尽管在事实上它可确指，但它不能具有相对独立的使用功能。再如，房屋中的楼梯，既可确指，也有独立的使用功能，但只能是供人们共同使用，不能单独界定其产权，或事实上不可从房屋中将它分割出来。将单项房地产资产评估价格汇总，可以求出一个相对完整的房地产综合体的总价格。目前，我国对房地产资产综合体的估价，一般采用栋号和可确定其相对独立功能的设施及土地逐一列示，作为单项资产分别估价，最后汇总求出总体价值。按照系统论的观点，考虑单项房地产组合的群体效应及综合环境效应，房地产群体的总价值，应大干单项房地产价值之和。因此，对一组建筑群体，或一个相对独立的城市地段单元，甚至一个城镇，就存在着整体评估问题。 
房地产整体评估，是对某一特定地段的地产、房屋及基础设施作为一个估价对象进行综合估价。如对一个居住小区、一条商业街、一座小集镇、一家大型工业企业作全部的出让交易估价，这就需要将这个房地产资产作为一个综合体进行整体评估乙如对某一工业区房地产作整体评估，各单项房产、地产的价格之和，只能作为整体的基础价格。除了考虑各单项资产的价格之外，还应考虑以下八大因素：一是生产性房产的质量及整体功能；二是非生产性房产的整体质量及与生产性房产的比例关系；三是基础设施的质量功能状态及生产性和非生产性房产的配套性；四是土地等级及其使用结构；五是周边环境状态；六是工业区的发展前景；七是隐含的元形资产价值；八是潜在的相关收益能力。只有将这些因素综合起来考虑，才能正确判断该房地产综合体的整体价值。 
目前，我国房地产的成片出让、房地产整体的产权变更的现象已有发生，但对整体评估主要是从综合收益的角度进行评价，或采用单项评估汇总并用一定系数作调整估价，忽视了整体房地产的综合价值效应、环境波及效应、潜在收益因素、不可确指元形资产价值等方面的作用。对房地产整体评估，建立一套科学方法，是房地产估价工作者、理论研究工作者值得重视的一个重大课题。

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