房地产估价师

为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程，全面的了解2012年房地产估价师考试教材的相关重点，小编特编辑汇总了2012房地产估价师考试各章复习的重点资料，希望对您参加本次考试 有所帮助！  

房地产估价师考试经营与管理精讲

二、决策分析

投资决策分析主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工

作。前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支

付的价格水平，后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入

与费用进行比较分析。这项工作要在尚未签署任何协议之前进行。

这样，开发商可有充分的时间和自由度来考虑有关问题。从我国房

地产开发企业的工作实践来看，对房地产开发项目进行财务评估的

方法已经比较成熟，但人们对至关重要的市场研究却重视不够，市

场研究方法也比较简单。应当注意到，市场研究对于选择投资方向、

初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起

着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。

第三节 前 期 工 作

当通过投资决策分析确定了具体的开发地点与项目之后，在购

买土地使用权和开发项目建设过程开始以前还有许多工作要做，这

主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约。通过

初步投资分析，开发商可以找出一系列必须在事先估计的因素，在

购买土地使用权和签订建设合同之前，必须设法将这些因素尽可能

精确地量化。这样做的结果，可能会使得初步投资决策分析报告被

修改，或者在项目的收益水平达不到目标要求时被迫放弃这个开发

投资计划。

在初步投资决策分析的主要部分没有被彻底检验之前，开发商

应尽量推迟具体的实施步骤，比如购买土地使用权。当然，在所有

影响因素彻底弄清楚以后再购买土地是最理想不过了，如果在激烈

的市场竞争条件下，为抓住有利时机很难做到这一点时，开发商也

应对其可能承担的风险进行分析与评估。

一、获取土地使用权

没有土地，任何开发计划或开发项目的实施都只能是空谈。当

完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进

入实施过程，而实施过程的第一步就是获取土地使用权。根据开发

项目的特点，开发商在主要通过有偿出让方式获取土地使用权的同

时，也可通过政府行政划拨方式，获得公益性或部分公益性项目的

土地使用权。

㈠ 政府土地收购储备与土地一级开发

土地收购储备，是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责

行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发

以及土地交易等活动的一种工作制度。该制度的建立，旨在规范土

地供应市场，提高政府调控土地市场和房地产市场供给数量和价格

的有效性，确保政府在土地开发利用过程中的所有者权益.。

土地一级开发，是指按照土地利用总体规划、城市总体规划及

控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的存量国有土地、拟

征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路

等基础设施建设的行为。土地一级开发项目的操作模式，有纯政府

模式、政府与企业合作模式和受政府授权委托的企业模式三种。

纳入政府土地收购储备范围的土地，在进行土地使用权出让前，

需要按照土地一级开发的模式，对地块进行土地开发工作。当前纳

入政府土地收购储备范围的土地类型主要包括：新增建设用地中用

于经营性开发的土地;已列入危旧房改造计划的土地;因单位搬迁、

解散、撤销、破产、兼并或其他原因调整出的原划拨国有土地，包

括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地;政府依法收购和

整理的国有土地;土地使用权期限已满、政府依法收回的土地;以

出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同、又不具备转让

条件的土地;土地使用者要求政府收回的土地;市区范围内无合法

使用权的国有土地;其他依据法律、法规可以收回的国有土地。

进行土地一级开发常用的操作程序是：制定城市近期、中期和

长期的社会经济发展计划;对城市区域范围内的土地利用状况进行

详细调查，掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布;制定开

发区域发展的控制性规划和详细规划;按确定的优先顺序选择启动

开发地块或区域;编制土地一级开发项目可行性研究报告并获有关

部门批准;由土地管理部门协助办理土地出让(或划拨)手续;制定

拆迁安置补偿方案，并获得政府主管部门批准;进行现场土地开发

工作，达到相应的建设条件;核算土地开发成本、评估土地价格，

按土地出让计划，通过政府土地交易市场，以招标、拍卖、挂牌或

协议方式出让土地使用权。

土地收购储备制度的建立和土地一级开发模式的普遍实施，推

动了公开、公平和透明的土地供应市场建设，改变了传统的开发商

获取土地使用权的程序，对房地产开发商或投资者获取土地使用权

的价格也产生了重大影响。此外，由于政府土地收购储备中心所实

施的土地一级开发工作，通常将土地开发工程发包给私营开发商，

因此也为房地产开发商参与土地开发创造了市场机会。

㈡ 获取土地使用权的途径

相关文章：

2012年房地产估价师考试经营与管理精讲

更多房地产估价师考试辅导资料

更多关注：考试培训  模拟试题  考试论坛  免费短信提醒

（责任编辑：中大编辑）