房地产估价师

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合法原则给我们提供了这样的估价技术路线：估价时必须首先

确认估价对象具有合法的产权，其次要求估价对象的用途必须是合

法的，同时还要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，

该交易或处分方式必须是合法的。

按照“确认估价对象具有合法产权”的估价技术路线，我们在

估价时就必须先确认估价对象房地产具有哪些权利、权利是否完整，

以及权利是否合法。例如已经签订了租约的房地产，在租约有效期

内，其占有权和使用权已经让渡给承租人，因此用收益法估价测算

收益时，租期内的收益应根据租约所确定的租金计算;又如违章建

筑，对其拥有的占有权是得不到法律保护的，因此是没有价格的。

按照“确定估价对象的合法用途”的技术路线，我们在估价时

就要核查估价对象的现状用途是否与其法定用途相符。例如现状用

途是商业，而法定用途是住宅，我们只能按照其法定用途确定其价

格，而不能考虑其现状用途;又如在采用假设开发法估价时，需要

设定估价对象未来的用途，在设定该用途时，就必须保证该用途的

合法性，例如必须符合城市规划限制的要求。

按照“确定合法的交易或处分方式”的估价技术路线，在涉及

到划拨土地使用权单独设定抵押的估价时，就必须考虑到划拨土地

使用权在得到土地行政主管部门的批准并补交土地使用权出让金或

向国家上缴土地收益之后才能设定抵押，此时该目的下的估价对象

才具有合法性。

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（责任编辑：中大编辑）

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