房地产估价师

第五节　租售阶段

当建设阶段结束后，开发商除了要办理竣工验收和政府批准入住的手续外，往往要看预计的开发成本是否被突破，实际工期较计划工期是否有拖延。

但开发商此时更为关注的是：在原先预测的期间内能否以预计的价格或租金水平为项目找到买家或使用者。在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻债务融资的压力，在项目建设前或建设中就通过预售或预租的形式落实了买家或使用者；但在有些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工时才开始租售工作。

一、选择物业租售形式

成功的房地产租售过程一般包括三个阶段，一是为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传、沟通阶段；二是就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段；三是双方协商一致后的签约阶段。从房地产市场营销的具体方式来看，主要分为开发商自行租售和委托房地产经纪机构租售两种。

（一）开发商自行租售

由于委托房地产经纪机构租售要支付相当于售价0．5%～3%的佣金，所以有时开发商愿意自行租售。一般在下述情况下开发商愿采取这样的营销方式。

（1）大型房地产开发公司，他们往往有自己专门的市场营销队伍和世界或地区性的销售网络，他们提供的自我服务有时比委托房地产经纪机构更为有效。

（2）在房地产市场高涨、市场供应短缺时，所开发的项目很受使用者和投资置业人士欢迎，开发商预计项目竣工后很快便能租售出去。

（3）当开发商所开发的项目已有较明确，甚至是固定的销售对象时，也无需再委托经纪机构。例如，开发项目在开发前就预租（售）给某一业主，甚至是由业主先预付部分或全部的建设费用时，开发商就没有必要寻求经纪机构的帮助了。

（二）委托房地产经纪机构租售

房地产经纪机构是从事购买或销售房地产或二者兼备的洽商工作，但不取得房地产所有权的商业单位。其主要职能在于促成房地产的交易，借此赚取佣金作为报酬。

一般来说，经纪机构负责开发项目的市场宣传和租售业务。但为什么要委托经纪机构、委托什么类型的经纪机构、委托经纪机构的原则是什么呢？一般要针对具体情况进行分析。尽管有些开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于经纪机构的帮助，利用其所拥有的某些优势。因为经纪机构有熟悉市场情况、具备丰富的租售知识和经验的专业人员，他们对所擅长的市场领域有充分的认识，对市场当前和未来的供求关系非常熟悉，或就某类物业的销售有专门的知识和经验，是房地产买卖双方都愿意光顾的地方。

1．房地产经纪机构的作用

传统的房地产经纪机构留给人们的印象是，通过传递信息、居间介绍，待交易成功后收取佣金。然而，现代的经纪机构则是一个全新的概念，已经从单纯的协助推销逐渐发展为参与开发项目市场营销工作的全过程，其所提供的服务具有很高的专业技术含量。经纪机构的作用主要体现在下列方面：

（1）通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为、偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。

（2）通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。

（3）从项目的前期策划到项目租售完毕，参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。

（4）按照置业人士提出的有关要求（位置、价格、面积大小、建筑特点等），帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。

（5）帮助买卖双方进行有关的融资安排。例如：有一信誉良好的机构有物业的使用需求但没有足够的资金购买，有一基金组织想投资房地产但找不到理想的投资项目，又有一公司想通过出售所拥有的物业以解决财务困难，在这种情况下，经纪机构就能通过其掌握的信息，做出有关安排，使有关三方均能达到自己的目的。

（6）提高市场运行效率。因为很少有集中、固定的房地产市场，房地产又是一种特殊的商品，常常需要经纪机构的服务来寻找买卖双方，使潜在的买家和卖家均能迅速地完成交易，从而提高了房地产市场运行的效率。

相关链接：

2011年房地产估价师考试重点总结汇总1

2011年房地产估价师考试重点总结汇总2

2011年房地产估价师考试重点总结汇总3

2011年房地产估价师考试重点总结汇总4

 编辑推荐：

2011年中国房地产估价师考试辅导全攻略

2011中国房地产估价师考试报名免费短信提醒

2011年中国房地产估价师考试套餐特价优惠

（责任编辑：中大编辑）

共2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页