房地产估价师

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而这两种估价技术路线反映的价格形成过程却又是不同的：前

者是用出让土地使用权价格减去土地使用权出让金价款;后者是采

用成本积算的方法，在积算时不考虑土地使用权出让金价款。

又例如《规范》第6.12.2条规定：

“6.12.2房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害发

生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作

为损害赔偿价值。”

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这里所说的：“对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费

用作为损害赔偿价值”，就是一种估价技术路线。也就是说，在进

行房地产损坏赔偿估价时，需要确定的是估价对象房地产因损坏所

造成的价值损失。这个价值损失又如何衡量呢?是用对其进行修复所

需的费用来衡量的。因此，房地产损坏赔偿估价时，估价结论的价

格内涵是“房地产因损坏所造成的价值损失”，或者是“修复所需

的费用”。明确了价格内涵，我们也就明确了该价格的形成过程：

模拟对损坏的房地产进行修复从而得出修复所需的费用。进而也就

明确了估价的技术路线：估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。

由以上所举《规范》中的一些条文规定已经可以看出，房地产

估价技术路线反映了房地产价格的内涵和房地产价格形成过程，关

于这一点，在本章后面还会反复强调。

三、房地产估价技术路线与房地产估价方法

㈠ 房地产估价技术路线与房地产估价方法的密切关系

房地产估价技术路线是估价人员对房地产价格形成过程的认

识，而房地产估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程的

认识。可以说，每种房地产估价方法都体现了一种技术路线。

例如，市场法体现的是这样一种对价格形成过程的认识：房地

产的正常市场价格是该房地产在公开市场上最可能实现的价格，或

者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。正是按照这样对价

格形成过程的认识，市场法采用“选取类似房地产的实际成交价格

经过处理后作为评估价值”的技术路线。

成本法反映的估价技术路线是：在无法通过市场直接得到估价

对象的正常市场价格的情况下，可以通过对估价对象房地产的价格

组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市场价格，再累加

(积算)作为估价对象的正常市场价格。也就是说，成本法认可这样

一种价格形成过程：房地产的价值是由其各组成部分的价格累加而

成的。

 

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（责任编辑：中大编辑）