房地产估价师

（四）市场区域的确定

房地产存在地区性，其供给和需求都是地区性的。因此，定义市场区域就成了房地产市场分析的第一步工作。市场区域是指主要（潜在）需求的来源地或主要竞争物业的所在地，它包含与目标物业相似的竞争空间的需求和供给。定义市场区域工作主要包括：描绘市场区域、在相应地图上标出市场区域的边界、解释确定市场区域边界的依据。在市场分析报告中应该有描绘市场区域的部分，并有相应区域的地图，显示出与该目标物业临近的公路或关键干线的位置、区域地名、道路及自然特征等。（重要考点）

例题2．从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（　）。（2005年试题）

A．确定调查方式

B．设计问卷

C．收集信息

D．定义市场区域

答案：D

1．影响市场区域形状和大小的关键因素

在定义市场区域时，关键要考虑市场交通工具、最主要的交通形式、自然障碍、竞争项目、经济和人口情况。影响市场区域形状和大小的关键因素有：①自然特征，如山地和河流等；②建筑阻碍、高速公路或铁路；③人口密度的大小；④政治区域，如市区和郊区，学校间的区域；⑤邻里关系和人口统计特征，如由于家庭收入、地位、种族等形成的市场区域特征；⑥发展的类型和范围，如未来城市发展的方向、速度等；⑦竞争性项目的区域（竞争项目重新组合的区域）。

例题3．影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（　）。（2004年试题）

A．自然特征

B．细分市场

C．人口密度的大小

D．该区域发展的类型和范围

E．竞争性项目的区域

答案：ACDE

2．物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响

不同市场分析目的影响市场区域的确定，为政府宏观市场管理进行市场分析，其市场区域就可以用行政区划为界限。物业类型也影响市场区域的确定，甚至同类物业，由于其特征不同，市场区域的确定也会有所不同。如居住物业和休闲旅游物业的市场区域，就会有很大的差别。

由于数据的限制，常被迫采用市、区等行政区域来确定市场区域，这种确定便于利用人口统计及其他各种统计数据。但这种分区内的数据只能用于区域或某种物业类型的房地产市场分析，并不能用来进行具体开发项目层次的市场研究。要准确定义项目层次的市场区域，就必须实地考察该项目的地点和邻里状况，收集必要的数据，经分析判断后才能合理确定。

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（责任编辑：中大编辑）

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