房地产估价师

计算题

1.某商场的建筑面积6000㎡，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%(贷款期间贷款利率不变)，每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10分)

2.某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得，不可续期;建筑物为钢筋混凝土结构，于2005年9月30日建成，建筑面积lOOOO㎡，容积率为1. 25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2013年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/㎡，取得税费为4. 5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1. 35倍;类似厂房的正常建设成本为1800元/II12，建筑物重建价格是建设成本的1. 32倍;房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8qo。请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。(10分)

答案

1.解：(1)求解2013年10月1日再次抵押价值

再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的市场价值一已抵押担保的债权数额一其他法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的市场价值一已抵押贷款余额/社会一般贷款成数一其他法定优先受偿款

独家解读：

(1)在确定收益期限和收益价格时没有考虑建筑物剩余经济寿命的影响。

(2)缺少“预计未来净收益每年保持不变”的说明。

(3)正常市场条件下带抵押合同的购买价格(购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式)是带有债权债务房地产的转让价格，等于不带债务的正常价格减去债务，其中，购买后7年内每年需支付的还本付息额可视为运营费用，应从净收益中扣除。

2.解：成本法计算公式：该厂房2013年9月30日的市场价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧

(1)土地重新购建价格

错误解法：1500×(1+4. 5%)×1.35 x111. 25 =1692.9(万元)。错在土地重新购置价格应是在价值时点剩余使用年限而不是法定使用年限下的价格。

(2)建筑物重新购建价格

1800 x1. 32 x1= 2376(万元)

(3)建筑物折旧

1)物质折旧

①房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元

②空调系统以外的其他设备折旧费= Cdt= 80×8/10= 64(万元)

③长寿命项目折旧费= (2376 - 30 - 80)×8/60= 302.13(万元)(在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿前提下) (长寿命项目折旧费= (2376 - 30 - 80)×8/49= 369. 96(万元)(在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿前提下)

⑤物质折旧小计：396. 13万元或者463. 96万元

2)功能折旧(功能过剩引起的折旧)

3)建筑物折旧小计：522. 11万元或者589. 94万元

(4)建筑物市场价值= 1643. 02+ 2376 - 522. 11= 3496. 91(万元)(在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿前提下)或者3429. 08万元(在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿前提下)。

独家解读：

(1)应说明建筑物自建成以来维护养护正常或者说正常使用，这样才能确定其自然年龄就是有效年龄。

(2)应说明空调系统与建筑物经济寿命相同，这样空调系统的物质折旧就包含在长寿命项目折旧费中，不必单独计算或考虑。

编辑推荐：

2015全国房地产估价师准考证打印时间汇总

名师解读：房产估价师高频真题及必考点

相关链接：2015年房地产估价师报名时间 报考条件 考试教材

（责任编辑：）

共2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页