房地产估价师

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一种房地产需求的价格弹性取决于该种房地产有多少替代品。如果没有较接近的替代品，需求往往就缺乏价格弹性。

由于房地产的开发周期较长，在影响房地产供给的价格弹性中，时间是一个很重要的因素，即当房地产价格发生变化时，开发商对开发量的调整需要一定的时间。在较短的时间内，

供给弹性是比较小的。但在长期内，供给弹性就比较大了。

另外，就开发周期长短不同的房地产来看，在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地就比较大;反之，开发周期较长的房地产，供给弹性相应地就比较小。

五、房地产供求与价格之间关系的特殊性

可以将房地产的供求状况分为4种类型：(1)全国房地产总的供求状况;(2)本地区房地产的供求状况;(3)全国本类房地产的供求状况;(4)本地区本类房地产的供求状况。

由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。

第三节 房地产价格的特征

房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。

共同之处是：

(1)都是价格，用货币来表示;

(2)都有波动，受供求等因素的影响;

(3)都是按质论价：优质高价，劣质低价。房地产价格与一般物品价格的不同，表现出房地产价格的独特之处。

一、地价与一般物品价格的不同

地价与一般物品价格的不同主要表现在下列6个方面：

1.生产成本不同。

2.折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高不仅无折旧，而且有增值。

中国大陆有期限的出让土地使用权也是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。

3.价格差异不同。

4.市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。

5.形成时间不同。

6.供求变化不同。地价和一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但地价多受需求方面的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引

起的需求。

二、房地产价格的特征

房地产价格的特征主要有下列5个：

1.房地产的价格受区位的影响很大。

2.房地产价格实质是房地产权益的价格。房地产由于不可移动，在交易中可以转移的，不是其实物而是其所有权、使用权或其他权益。

3.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房地产由于价值大、寿命长，出现了买卖和租赁两种方式并存。

所以，房地产同时有两个价格：一是源泉价格，即这里的交换代价的价格(以下简称价格);

另一个是服务价格，即这里的使用代价的租金(以下简称租金)。

房地产的价格与租金的关系，就像资本的本金与利息的关系。如果需要求取价格(相当于本金)，只要把握租金(相当于利息)与资本化率(相当于利息率)，将租金资本化即可;相反，如果需要求取租金，只要把握价格和资本化率，也可求得。

具体的求取方法是收益法，此方法将在第六章详细介绍。

4.房地产价格是在长期考虑下形成的。

5.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。

例题：房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者之间没有内在关系。(判断)

答案：错误

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（责任编辑：中大编辑）