房地产估价师

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房地产估价师考试案例与分析精讲 

估价对象使用情况 表2-19

位置

功能

首层

接待大厅、××旅行社

二层

宴会厅、××中餐厅、××大厅、××制衣、××夜总会

三层

大堂/商品部、××斋、××西餐厅、××馆/×捞饭馆、

××行、会议中心、总机房

四层

设备管道层

五层

康乐中心

游泳池

网球场

健身房

美容美发

棋牌室

台球室

五～九层

客房

B1

保龄球馆、××食苑、××夜总会、×桑拿中心、员工餐

厅、员工之家、食品库

B2

停车场(88个车位)、设备用房、库房、培训室、洗衣房

室外地上停车场

24个车位

该饭店拥有单、双人标准客房、豪华单、双人客房、行政套房、

外交套房、××套房和总统套房共396间(套)。房间配有中央空调

系统、安全消防系统、IDD、冰箱、音响、私人保险柜、高速DDN

专线、卫星及闭路电视等设施，商务客房提供无限网络工作站、传

真、VOD点播系统等服务。2001年平均入住率为70%～80%，

2002年与上年持平。

该饭店的营业收入有个起伏增长的曲线，随着增长率提高，且

运营成本率降低，经营逐步好转。1994年以前为4000～7000万

元;1995～1997达11000万元以上;1998～2000年为10000～

9000万元;2001年为13100万元，根据目前经营状况，预计2002

年的营业收入比上年增长10%以上。在××市各大饭店综合指数排

名中名列前10名内。

估价对象为五星级酒店，目前已投入使用约11年，由于建筑

及装修质量较高，维护及使用状况良好，1998～2001年完成装修

改造，各部位基本上无较大磨损。

估价对象的市政条件完善，所需上水、生活热水、雨水、污水、

供电、中央空调、供气、通讯等市政条件已具备，在时间和用量上

可以满足项目需求。

⑵ 该大厦的建筑技术经济指标

依据委托人提供的含有估价对象的《国有土地使用权证》、《房

屋所有权证》及建筑施工平面图：

估价对象土地使用权面积：8048.23㎡

估价对象总建筑面积：49977.62㎡

其中：地上：39830㎡

地下：10147.62㎡

层数：地上9层、地下2层

结构类型：框架剪力墙

容积率：6.21

其中地上：4.95

停车位：地上24个，地下88个。

多功能建筑面积表 表2-20

项目

(面积单位:㎡)

合计

其 中

客房

餐饮

康乐

出租

车库

附房及设备用房

总建筑面积

49977.62

396间

1200人

8家

112个

5863.34

地上1～9层

39830

27844

5589

2453

1795

1261

887.72

地下1～2层

10147.62

1023

1781

2368

4975.62

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