房地产估价师

第三章　房地产开发程序与管理

第一节　房地产开发程序概述

一、房地产开发的基本概念

所有的人都生活、工作在一个建筑环境内，住宅、写字楼、购物中心、休闲娱乐中心、市政基础设施和城市配套设施等建筑环境要素并不会自己出现，这就需要有一些人或组织去推动并实施其开发建设、维护和再开发的过程，房地产开发商也就应运而生。

房地产开发是令人工建造环境不断满足社会需要的复杂商业活动，既包括从取得土地开始、进行土地和建筑物开发、出售或出租土地或建筑物的典型房地产开发活动，也包括从购买现有建筑物开始、经更新改造后再出租或出售建筑物的房地产开发活动。要通过房地产开发活动，将满足社会空间需求的设想变为现实，需要土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入，同时创造出满足消费者对空间、时间和服务需要的新价值。社会对房地产开发的需求持续不断，因为随着经济增长、人口增加和技术进步，消费者品味和偏好也在不断发生变化，居民不断有对生活方式的新追求和新选择。作为房地产开发活动的发起者，房地产开发商或房地产开发企业是开发创意、规划设计、投资融资、工程建造和市场营销环节的协调管理者，也是开发风险的主要承担者和开发利益的主要分享者。

房地产开发的最终产品，即一个新开发或再开发的物业，是许多专业人士共同协作努力的结果。开发活动需要金融机构参与，没有金融机构的支持，房地产开发会受到很大制约；开发活动需要规划设计、工程技术、工程管理专家和建筑工人参与，这是开发项目建造质量和效率的关键；开发商在整个开发过程中，还要与政府机构打交道，以解决有关土地获取、政府审批、规划调整、拆迁、建筑规范、市政设施和基础设施配套等问题；许多城市的社区团体和民众也越来越多地要求参与开发过程，与这些社区团体沟通和谈判也对开发项目产生重要影响；在检验项目成功与否的租售过程，还需要与经验丰富的营销专家、形象推广专家、销售人员、律师等密切配合。

房地产开发项目日益大型化的趋势，要求开发商具备比以往更多的知识与技能，包括：市场与市场营销、城市增长模式、法律制度、地方规章、公共政策、财产转让与合同、土地开发、建筑设计、建造技术、人居环境与可持续发展、基础设施、融资、风险控制和时间管理等。

房地产开发过程中每项具体工作越来越复杂，使得越来越多的专业人士开始与开发商共同工作，从而加速了房地产开发专业队伍的发展壮大。然而，不论房地产开发活动变得多么复杂或是开发商变得多么精明，都必须遵循房地产开发的基本步骤。

二、房地产开发的主要程序

开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业资产管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。该程序通常分为八个步骤、四个阶段。

房地产开发的八个步骤包括：

（1）提出投资设想。开发商在对当地房地产市场有比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性，寻找多个可供选择的投资机会，在头脑中快速判断其可行性。

（2）细化投资设想。开发商选择出实现其开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触，做出初步设计方案，探讨获取开发用地的可行性。

（3）可行性研究。开发商进行正式市场研究，估算市场吸纳率，根据预估的成本和价格进行可行性研究，将有关开发计划报送政府有关部门，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。

（4）合同谈判。开发商根据市场研究中得到的客户需求特征确定最终设计方案，开始合同谈判，得到贷款书面承诺，确定总承包商，确定租售方案，获得政府的用地、规划等许可。

（5）签署正式协议或合同。包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。

（6）工程建设。开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和开发队伍提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，实施进度管理。

（7）竣工交用。开发商组织物业管理队伍、进行市场推广和租售活动，政府批准入住，接入市政设施，业主或租客入住，办理分户产权证书、偿还建设贷款，长期融资到位。

（8）物业资产管理。委托专业物业管理、进行更新改造和必要的市场推广工作，以延长物业资产的经济寿命、保持并提升物业资产价值、提高资产运行质量。

上述八个步骤，又可以归纳为房地产开发过程的四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。有关四个阶段的具体工作内容，将在本章后续内容中详细介绍。

当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步地向前进行，上述开发步骤和阶段的划分只是帮助人们了解开发程序、少走弯路，不可能完全模拟开发商头脑中时常变化的开发过程，更不可能完全模拟开发商与其合作伙伴之间经常不断地谈判所导致的工作步骤变化。

只有开发工作是遵循上述逻辑顺序展开，即项目建设完毕后才去找买家或租户时，开发过程才按照上述程序进行。但如果开发项目在建设中或建设前就预售或预租给置业投资者或使用者，则租售阶段就会在前期工作阶段、建设阶段之中或之前进行。但无论顺序怎样变化，这些阶段能基本上概括大多数居住物业、商业物业及工业物业开发项目的主要实施步骤。

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（责任编辑：中大编辑）

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