房地产估价师

四、计算题

1.解：(1)年有效毛收入A一40000×O.7×(1—20%)×40×12=1075.2万元

(2)年运营费用c一30×12+1075.2×8%=446.02万元

(3)年净收益a=A--C=1075.2—446.02=629.18万元或a=4X0.7×(1—20l%)X40X12×(1一--8%)30X12=629.18万元

(4)土地总价L=40000+4X2100=2100万元

(5)土地年净收益al=2100X8%÷E1-1/(1+8%)40-s]=180.19万元

(6)建筑物年净收益ab=a-a1=629.18—180.19=448.99万元

(7)建筑物总价B=448.99÷10%×[1—1/(1+10%)40-5=4350.13万元

(8)房地产价值V=L+B=2100+4330.13

=6430.13万元

2.解：(1)重新购建价格c总

1)单价计算(设每平方米重新购建价格为

①建安成本1200元/m2

②专业费用1200X8%=96元/m2

③管理费用(1200+96)×3%一38.88元/m2

④销售费用CX3%

⑤投资利息(1200+96+38.83+3%C)×60%×I-(1+6%)1.5一1]+[1200+93+38.88+3%C]×40%--[(1+6%)0.5-1]=88.93+o.2%c

⑥销售税费CX 6.5%

⑦投资利润(1200+96+38.88+3%c)×

35%=467.208+1.05%C

⑧重新购建价格c一(①+②+③+④+⑤+⑥+⑦)=(1200+96+38.88+3%C+88.93

+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C)，解得C=2118.798元/m2则Ca=2118.798 X 30000=6356.394万元

2)总价计算

①建安成本1200X30000=3600万

②专业费用2500X8%=288万元

③管理费用(3600+288)X 35=116.64万元

④销售费用c总×3%

⑤投资利息(3600+288+116.64+3%C总)X 60%×E(1-+6%)1.5-1]+(3600+288+116.64+3%C总)X40%×[(1+6%)0.5-1]=266.79+0.25c总

⑥销售税费Ca×6.5%

⑦投资利润(3600+288+116.64+3%C总)×35%=1401.624+l_05%C总

⑧重新购建价格Ca一①+②+③+④+⑤+⑥+⑦一3600+288+116.64+35C总+266.79+O.2%C总+c总X 6.5%+1401.624+L05%C~C总=6356.394万元

(2)折旧计算

1)可修复费用35万元

2)装修折旧费=500X1/5X 3=300万元

3)设备折旧费=200X1/10><3=60万元< p="">

4)长寿命项目折旧费一(6356.394—35—500--200)×1/60X3=281.069万元

5)缺乏电梯的功能折旧费一(32×85%--30X80%)×12X 3/8%×E1—1/(1+8%)57)]一(180+80)=1182.085万元

6)功能过剩引起的折旧费=1/8%X[1—1/(1+8%)57]=12.344万元

7)经济折旧=40万元

(3)建筑物现值计算V=6356.394—35—300—60—281.069—1182.085—12.344--40=4445.90万元

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