房地产估价师

一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意)

1.下列不属于房地产区位因素的是( )。

A.交通 B.用途

C.环境 D.配套

2.房地产权利的种类中，属于债权的是( )。

A.地役权 B.土地使用权

c.抵押权 D.租赁权

3.( )是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。

A.用益物权 B.担保物权

c.抵押权 D.租赁权

4.房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A.委托A B.估价报告预期使用者

C.管理部门 D.中立

5.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是( )。

A.交通拥挤 B.建筑技术减少

C.城市规划改变 D.自然环境恶化

6.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m。.单位建筑面积的重置价格为800元/m。，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是( )元。

A.76880 B.79104

C.77952 D.81562

7.某建筑物实际经过年数为to ，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22：，残值率为4“，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

A.43.2% B.50%

C.56.8% D.70%

8.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。

A.独一无二和供给有限

B.流动性差和价值量大

c.独一无二和价值量大

D.不可移动和用途多样

9.专业估价与非专业估价的本质区别不包括( )。

A.由专业机构和专业人员完成

B.实行有偿服务

c.目的是评估市场价值

D.要承担法律责任

10.房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是( )上升的。

A.间断 B.波浪

C.连续 D.螺旋

11.下面( )不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。

A.装饰装修改造 B.修建广场、公园、公共绿地

c.调整城市发展方向 D.改变城市格局

12.按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为( )年。

A.70 B.60

C.50 D.40

13.在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产( )。

A.宅基地所有权 B.空间利用权

c.地役权 D.建筑物相邻关系

14.某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路18元，燃气18元，供水16元，排水18元，热力12元，供电23元，通信10元，场地平整13元，则该地区五通一平的正常费用是( )元/m2。

A.98 B.102

C.108 D.116

15.房地产中的无形资产属于将房地产按( )进行分类中的一类。

A.权益状况 B.用途

c.立法用语 D.实物形态

16.需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产( )方面的内容。

A.建筑技术 B.土地权利设置

c.相邻关系 D.土地使用管制

17.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。

A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B.房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见

c.房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围

D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

18.某套住宅的月有效毛收人为3000元，运营费用为有效毛收入的lO%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重薪装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为O.5%，则该住宅因被水淹造成的损

失为( )元。

A.49527 B.57647

C.65548 D.65920

19.在保险事故发生后，房地产保险需要评估( )，以为确定赔偿金额提供参考依据。

A.市场价格 B.保险价值

c.商品价值 D.所遭受的财产损失

20.王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟人住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为O.5%，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为( )元。

A.12650 B.5000

C.13911 D.12574

21.某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( )万元。

A.1838.00 B.1844.55

C.1845.87 D.1850.00

22.房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在( )下的估价结果具有近似性。

A.同一估价原则、同一估价时点

B.同一估价目的、同一估价方法

c.同一估价目的、同一估价时点

D.同一估价原则、同一估价目的

23.房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有( )。

A.供给、需求、利用状况 B.价值、使用价值、供求

c.有用性、稀缺性、有效需求 D.权利、租金、利率

24.在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如涨，则该种房地产的需求就会( )。

A.增加 B.减少

C.不变 D.无法确定

25.房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括( )。

A.房地产开发商对未来的预期

R消费者的预期

C.该种房地产的价格水平

D.该种房地产的开发建设成本

26.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为( )。

A.存量+新增竣工量一拆毁量

B.存量+新开发量+空置房量一拆毁量

c.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类

房地产量一拆毁量

27.一套建筑面积为lOOm2、单价为3000元/m。、总价为30万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一起与成交日期支付10万元，第二期于第一年年中一次性支付10万元，第三期于第一年年末一次性支付10万元，则此房地产的实际单价为( )元/m2。(年折现率为5%)

A.3000 B.2850

C.2857 D.2928

28.一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣}(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元.余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格的差异是( )。

A.第(1)、(3)种情况 B.第(3)、(4)、(5)种情况

c.第(2)、(4)种情况 D.第(2)、(4)、(5)种情况

29.在评估投资价值时，折现率是( )。

A.社会一般的收益率

B.收益法中的资本化率

c.投资者要求的满意收益率

D.投资者要求的最低收益率

30.影响房地产价格的环境因素不包括( )。

A.大气环境 B.声觉环境

c.卫生环境 D.治安环境

31.下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是( )。

A.降低房地产开发贷款利率

B.增加土地有效供给

c.降低契税

D.提高购房贷款利率

32.下列关于合法原则说法错误的是( )。

A.合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象

B.合法原则中所讲的法，是广义的法

c.估价对象状况必须依法判定

D.合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿

33.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。

A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B.房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见

c.房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围

D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

34.如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应( )。

A.视为无租约限制的房地产来估价

B.视房地产的具体情况来估价

c.考虑房屋租赁者的意见

n视其租约租金与市场租金的差异大小而定

35.某类房地产1994年至1998年的价格分别为910元/m2、1190元/m2、1490元，/m2、1810元/m2、2110元/m2，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元/m2。

A.2390 B.2410

C.2430 D.2450

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