房地产估价师

1．引  言

在房地产估价实务中，比较法中的交易情况、交易日期、房地产区位权益实物状况，成本法中的土地使用权出让金、拆迁补偿安置费、勘察设计费、建安工程费、公共配套设施建设费及相关税金，收益法中的预期未来净收益及风险等，这些因素引起了房地产估价师的高度重视，成为了估价结果的直接依据，而保证房地产正常使用的安全因素往往被大家有意无意地忽视了。能够安全的使用是房地产价值得以实现的前提，因此安全因素必须予以充分考虑，在估价实务中将其纳入价值影响因素体系。房地产估价中涉及的安全因素极为广泛，包括自然条件、设计建造、环境污染、室内装修等诸多方面潜在的安全隐患。

2．自然条件安全性分析

地震、风沙、冰雹、大雪、雷雨等自然条件无时无刻不在考验着我们居家办公娱乐之所的安全。它们对安全办公与居住构成的威胁大多是区域性的，房地产估价师对这些区域性安全因素可以从宏观上把握。比如，1976年7月28日，唐山7.8级大地震让整个城市一夜之间变为废墟，如果在城市规划时能够充分考虑地质板块构造而移址迁建，在设计建造时能够充分考虑地震危害性而采用框架结构，就不会酿成这样的灾难。而成都地处“天府之国”，历史上从未有过灾难性的地震灾害，从地质板块构造学说来看也未处于板块边缘的地震火山活跃地段，地震对成都楼市的安全威胁便微乎其微。

我国地处北半球，北方寒冷，房屋朝向宜南偏西、北偏东，以增加冬天室内日照时间。南方炎热，房屋朝向宜南偏东、北偏西，以降低夏天室内温度减少中暑机会。北方多雪，屋顶造型以有利于积雪的迅速自然清除为宜。南方多雨，一到夏季便风雨交加、电闪雷鸣、水流成河。建筑物窗户玻璃破碎伤人，雷击导致火灾，洪水淹没引起财产损失甚至人员伤亡等事故的报道经常见诸报端。估价实务中应对窗户设计是否合理、玻璃安装是否牢靠、避雷设施是否锈蚀、排水设施是否通畅，沿江房地产是否在洪峰之下等安全因素予以关注。湖北省武汉市在长江防洪墙内开发高档商品住宅，尽管商品住宅享受到了长江的美景，但由于其危害了长江防洪的安全，受到洪涝灾害的威胁，而不得不将其炸掉，经济损失超过2亿元。

3．设计建造安全性分析

3.1  地基安全因素

房地产作为不动产,决定了建筑物对土地的依赖性。地基的好坏，直接关系着建筑物的安危，是建筑工程事故发生的重要原因。地基事故一旦发生，后果极为严重，补救也极为困难，因此在规划设计阶段就应保证地基有足够的承载力，并满足总沉降量和不均匀沉降量限定在规定范围内的变形要求。通过查验竣工验收报告，检查施工前是否进行了标准贯入实验确定非粘性土的密实度、含水量分析实验确定粘性土的稠度，是否用载荷实验法确定地基容许承载力，并在此基础上合理设计建筑高度，合理确定基础底面积大小、断面形式、埋深和建筑间距，以满足安全要求。在估价实践中，我们应设法获取有关地基安全性的材料，勘察地基的地质构造，地形地貌，土坡的远近和失稳的可能性，排水设施是否齐备等安全因素。1972年仲夏，香港普降大雨，雨量高达1658.6毫米，引起山坡残积土软化而滑动，7月18日发生大地震，致使宝城大厦倒塌，因大楼之间间距太小，还砸坏邻近一幢大厦的一角，造成了巨大的人员伤亡和财产损失。此外，估价师还应全面分析保证边坡稳定的支挡和排水设施，考察地基土是否为移山填海、冲积平原、垃圾掩埋等而形成，确定地基土是否为冻土、软土、膨胀土、湿陷性黄土等需经过特殊处理的土质，并采取了相应的安全措施。

3.2  建筑安全因素

建筑物是房地产使用价值的载体，而且一经建成便很难再对它进行矫正或修补，它的设计合理性和建造质量直接关乎着人们的生命财产安全，像豆腐渣工程这种不具备安全使用保证的建筑物是毫无价值可言的。房屋的主要功能是承重，墙、柱、梁、板、楼梯、屋面等结构的共同作用是把建筑自重、屋盖、屋顶花园、积雪、家具静载和活动动载等荷载通过柱和墙传递给基础，起着房屋骨架作用。屋顶与房屋外墙围成一个封闭的空间，可起防雨、防水、保温、隔音的作用。门窗、阳台、雨篷、台阶、散水等作为房屋建筑的组成部分，为房间的通风透光及进出提供了方便。估价实务中，应重点考察墙柱力学设计的合理性，特别是当存在剥落、裂缝和露筋锈蚀现象时，估价师须进行全面的受力分析，以确保墙柱有足够的承载能力。对于楼地面，如果有裂缝、空鼓、起砂，木楼地面有腐朽、翘裂、松动和油漆老化时，也应引起高度重视。在现场查勘后，严格按照《危险房屋鉴定标准》、《工业厂房可靠性鉴定标准》等标准和规定逐项进行安全影响评价打分，作为成新率或尚可使用年限的依据。[Page]

3.3  消防安全因素

隐患险于明火，责任重于泰山。但凡房地产都应该具备消防通道，电梯不能取代楼梯的作用。在评估电梯公寓或办公楼时，应检查楼道的宽度是否能够满足消防紧急通道的要求，楼道上是否堆积有大量的木制品、棉制品、纸制品等可燃废弃物，消防设施、灭火器材及消火栓状况等是否性能良好。在某些国家，居住用房地产的阳台上往往都还配备有一根可直达地面的逃生绳。对于商业用房地产特别是公众聚集的商场、影剧院等房地产的估价，应严格检查其是否依法通过了消防设计审核、消防验收；查勘疏散通道、安全出口、疏散指示标志、应急照明等是否符合规定。

家用电器的快速普及导致居民用电量的大幅增加，从电气安全的角度考虑，住宅入户导线截面为16mm²，分支回路截面为2.5 mm²，空调等大功率电器和厨房、卫生间的回路最好选用4 mm²的铜线。由于铝表面极易氧化，氧化层具有高电阻，大电流通过高电阻能产生异常高温。另外，电气线路过细，也会使电线发热加剧，绝缘老化加速，易导致线路间短路和接地故障，引起电气火灾事故。因此，对于铝导线、入户导线截面积不能达到标准、电线与插座不配套、开关产品未经国家检测合格等布线存在安全隐患的房地产，便存在一定的价值减损。其价值减损额度是重新布线的成本。

4．环境污染安全性分析

环境是人们生活工作的大气候，涉及地球空间范围内的

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