房地产估价师

房产税

房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。

一、纳税人

凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。

产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人;

产权出典的，以承典人为纳税人;

产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。

外商投资企业、外国企业和组织及外籍个人，依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。

【例题】产权属国家所有的房屋，其房产税(　)。

A.不需缴纳

B.由经营管理的单位和个人缴纳

C.由城市房地产管理部门缴纳

D.由房屋的所有者缴纳

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房产税。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人。参见教材P234。

二、课税对象

房产税的课税对象是房产。《房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

三、计税依据

对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%～30%后的余值为计税依据。

对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收入是房屋所有权人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地房产的租金水平，确定一个标准租金额按租计征。

【例题】非出租的房产，以(　)为房产税计税依据。

A.房产原值

B.房产净值

C.房产原值一次减除10%～30%后的余值

D.房产净值一次减除10%～30%后的余值

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房产税。非出租房产的房产税是：房产原值×(1-10%～30%)×1.2%。参见教材P234。

四、税率

房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%;按房产租金收入计征的，税率为12%。

【2015年真题】2014年秦某将其原值40万元的住房按年租金1.44万元出租，应缴纳的房产税是(　)元。

A.576

B.1728

C.3360

D.4800

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是住房租赁税收优惠政策。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税，秦某应缴纳的房产税为：1.44万元×4%=0.0576万元=576元。参见教材P234。

【例题】对于非出租的房产，其房产税的计税依据为房产原值，税率为1.2%。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房产税。对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%～30%后的余值为计税依据。参见教材P234。

五、纳税地点和纳税期限

房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关纳税。

房产税按年计征，分期缴纳。具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

六、减税、免税

下述房产免征房产税：

(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。

(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。

(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。

(4)个人所有非营业用的房产。

对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

【2017年真题】个人拥有的用于体育活动的房产可免征房产税。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房产税减税、免税。下述房产免征房产税：

(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。

(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。

(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。

(4)个人所有非营业用的房产。参见教材P235。

【例题】个人自住的别墅不得免征房产税。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房产税的征收。个人所有非营业用的房产免征房产税。参见教材P235。

(5)经财政部批准免税的其他房产。包括：

1)损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可免征房产税。

2)房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。

3)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。但是，工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，依照规定征税。

4)企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可免征房产税。

5)老年服务机构自用的房产免税。

6)自2016年1月1日至2018年12月31日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房免征房产税;对高校学生公寓免征房产税;对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产免征房产税。

7)自2016年1月1日至2018年12月31日，对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产，暂免征收房产税。

8)自2016年1月1日起，国家机关、军队、人民团体、财政补贴事业单位、居委会、村委会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产、土地，免征房产税。其他单位拥有的体育场馆，同时符合向社会开放，用于满足公众体育活动，用于体育活动的房产、土地，免征房产税。企业拥有并运营管理的大型体育场馆，用于体育活动的房产、土地，减半征收房产税。

【2016年真题】下列房产中，可以免征房产税的有(　)。

A.出租地下建筑物

B.企业兴办的学校自用房产

C.房地产开发企业自用的商品房

D.个人所有非营业用房

E.老年服务机构自用房产

『正确答案』BDE

『答案解析』本题考查的是房产税。选项AC，不属于免征房产税的情况。参见教材P235。

【2013年真题】下列房地产中，属于免征房产税的有(　)。

A.监狱用房

B.高校招待所

C.部队营房

D.法院办公楼

E.房地产开发企业自用的房地产

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考查的是房产税。选项BE，不属于免征房产税的情况。参见教材P235。

七、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策

(1)凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

(2)自用的地下建筑，按以下方式计税：

1)工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。

2)商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。

3)对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

(3)出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

(4)自2016年1月1日起，国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居委会、村委会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产、土地，免征房产税。其他单位拥有的体育场馆，同时符合向社会开放，用于满足公众体育活动，用于体育活动的房产、土地，免征房产税。企业拥有并运营管理的大型体育场馆，用于体育活动的房产、土地，减半征收房产税。

【例题】具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有(　)。

A.自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值

B.自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为计税税基

C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值

D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税

E.地下人防设施免税

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考查的是房产税。自用的地下建筑，工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。参见教材P236。

【2012年真题】对于出租的房产，房产税按照房产租金收入计征，税率为1.2%。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房产税。出租房产，按房产租金收入的12%计征。参见教材P236。

【2014年真题】李某自用位于地下的工业厂房，应税房产原价为100万元，2013年应缴纳房产税最多为(　)元。

A.4200

B.5040

C.5400

D.6480

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房产税。工业用途的房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳税额=应税房产原值×[1-(10%～30%)]×1.2%，所以最大为6480元。参见教材P236。

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