房地产估价师

1.问题：请教一道问题：有关收益法说法有误的一项是( ) A.收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 B.从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和 C.收益法是以预期原理为基础的 D.将资金购买房地产获取收益，与将资金存人银行获取利息所起的作用并不是等同的

答案：D

解析如下： 投资者购买收益性房地产，实质是以现在的一笔资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。所以将资金购买房地产获取收益，与将资金存人银行获取利息所起的作用是等同的。

2.　问题：工业用地改为商业用地，用成本法估价是否正确。

解析：不正确。因为估价对象现实用途虽是工业，但估价用途应是商业，技术路线应按商业用地制定，优先选用比较法和收益法。

3. 问题：某旧厂房的建筑面积为4000 M2，在补交土地使用权出让金等400元/ M2后(按建筑面积计)同时取得50年的土地使用权，预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积800元，装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4500元，销售税费为售价的10%，购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的3%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为13%)

解析：

1、装修完成后厂房总价=4000*4500/(1+13%)=15929204元

2、购买总价为V

3、装修改造总额=4000×800/(1+13%)1/2=3010307元

4、销售税费=1*10%=1592920元

5、补交地价总额=4000×400=1600000元

6、买方需缴纳的税费3%V

7、V=1-3-4-5-6 V=9442696

8、单价=7925976/4000=2361元/平方米

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