房地产估价师

单选题

1、下列选项中，不属于动态经济评价指标的是(　)。

A、财务内部收益率

B、财务净现值

C、投资收益率

D、动态投资回收期

2、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了(　)。

A、抵御通货膨胀的影响

B、提高资本金的投资收益水平

C、提高全部投资的平均收益率

D、降低借贷资金的资金成本

3、投资者在通货膨胀的情况下，现金购买力下降，往往提高(　)的预期，以补偿购买力损失。

A、通货膨胀率

B、名义投资回报率

C、平均收益率

D、实际投资回报率

4、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率(　)。

A、包含了对通货膨胀的补偿

B、不包含对通货膨胀的补偿

C、没有实际意义

D、不能直接用于财务评价

5、(　)是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。

A、FNPV

B、FIRR

C、EBIT

D、EBITDA

6、如果某项目FNPV大于零，说明该项目的获利能力(　)。

A、达到了基准收益率的要求

B、超过了基准收益率的要求

C、未达到财务内部收益率的要求

D、达到了财务内部收益率的要求

7、若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力(　)基准收益率的要求。

A、未达到

B、正好达到

C、已超过

D、接近于

8、下列有关财务内部收益率的描述，错误的是(　)。

A、财务内部收益率属于动态评价指标

B、计算财务内部收益率的方程可能有多个实数解

C、财务内部收益率≥0，项目在财务上可以接受

D、财务内部收益率是评估项目盈利性的基本指标

9、若某房地产投资项目的名义收益率为18%，年租金增长率为10%，通货膨胀率为5%，则该项房地产投资的实际收益率为(　)。

A、9.26%

B、10%

C、11.32%

D、12.4%

10、某房地产投资项目的目标收益率为15%，内部收益率为14%，实际收益率为12%，银行贷款利率为8%，则通货膨胀率是(　)。

A、1.78%

B、2.68%

C、3.70%

D、6.48%

答案

1、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是经济评价指标体系。选项C属于静态盈利能力指标。参见教材P178。

2、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益水平。参见教材P178。

3、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是通货膨胀的影响。在通货膨胀的情况下，现金的购买力肯定会下降，因此投资者往往提高对名义投资回报率的预期，以补偿购买力的损失。参见教材P179。

4、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是通货膨胀的影响。当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，房地产投资收入现金流的折现值才是一个常数。参见教材P179。

5、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是财务净现值。财务净现值(FNPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。参见教材P180。

6、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是财务净现值。财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求，等于零，说明正好达到了基准收益率的要求。参见教材P181。

7、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是财务净现值。如果财务净现值大于或等于零，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可行的。参见教材P181。

8、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是财务内部收益率。选项C错误，财务内部收益率≥基准收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的。参见教材P182。

9、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是财务内部收益率。根据公式(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)，(1+18%)=(1+Rr)(1+5%)，求出Rr=12.4%。参见教材P187。

10、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是财务内部收益率。根据公式：(1+名义收益率)=(1+实际收益率)(1+通货膨胀率)，即：(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)，(1+14%)=(1+12%)(1+Rd)，可算出Rd=1.78%。参见教材P187。

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