房地产估价师

单项选择题

1、关于房地产转让估价特点，下列说法错误的是(　)。

A、从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点在估价作业期之前

B、从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估

C、从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估

D、房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性

2、对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，首选方法之一是(　)。

A、成本法

B、收益法

C、基准地价修正法

D、假设开发法

3、在房地产转让估价中，(　)运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。

A、比较法

B、假设开发法

C、成本法

D、收益法

4、在房地产抵押中，法定优先受偿款额的范围不包括(　)。

A、其它法定优先受偿款

B、强制执行费用

C、发包人拖欠承包人的建设工程价款

D、已抵押担保债权数额

5、下列关于房地产抵押的表述中，正确的是(　)。

A、开发商已合法出售的房地产可以与未出售的房地产一起抵押

B、以共有的房地产抵押的，抵押人应事先征得其他共有人的口头同意

C、发包人拖欠承包人的建筑工程价款为法律规定优先于该次抵押贷款受偿的款额

D、商品房开发项目取得商品房预售许可证的，就可以办理预购商品房贷款抵押

6、在房地产抵押估价中，不得设定抵押的房地产是(　)。

A、划拨土地使用权

B、抵押人所有的房屋

C、依法取得的房屋所有权

D、出让方式取得的土地使用权

7、下列关于房屋征收估价相关规定的表述中，错误的是(　)。

A、被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日

B、评估房屋征收价值时需要考虑抵押、查封等因素的影响

C、用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值

D、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值

8、当被征收房地产为正常开发建设的待开发房地产且采用假设开发法估价时，应选择(　)前提进行估价。

A、业主自行开发

B、自愿转让开发

C、被迫转让开发

D、被迫开发

9、下列各项中，不属于房屋征收估价技术路线中比较法估价技术路线内容的是(　)。

A、收集和测算类似房地产价格

B、修正类似房地产价格

C、求取建筑物折旧

D、确定被征收房屋价格

10、下列关于成本法估价中重新购建价格的表述中，错误的是(　)。

A、建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格

B、土地的重新购建价格是最高使用年限状况的土地的重新购建价格

C、重新购建价格是客观的重新购建价格

D、重新购建价格是在价值时点的重新购建价格

答案

单项选择题

1、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产转让估价的特点。选项A错误，从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点则在估价作业日期之后。参见教材P198。

2、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产转让估价的常用方法。对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，假设开发法往往是首选方法之一。参见教材P199。

3、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产转让估价的常用方法。假设开发法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的房地产价值，通过剔去建筑物部分或续建设部分价值，得到土地或在建工程价格。参见教材P199。

4、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。参见教材P220。

5、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。选项A错误，开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押;选项B错误，以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意;选项D错误，预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。参见教材P222。

6、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是不得设定抵押的房地产。选项BCD都是可以设定抵押的房地产，划拨土地使用权不得单独抵押。参见教材P222。

7、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价的相关规定。选项B错误，根据《国有土地上房屋征收评估办法》，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。参见教材P251～252。

8、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定。当被征收房地产为正常开发建设的待开发房地产且采用假设开发法估价时，应选择业主自行开发前提进行估价;当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法估价时，应选择自愿转让开发前提进行估价。参见教材P252。

9、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价技术路线。比较法估价技术路线：(1)收集和测算类似房地产价格;(2)修正类似房地产价格;(3)确定被征收房屋价格。参见教材P253。

10、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价技术路线。选项B错误，土地的重新购建价格是价值时点状况的土地的重新购建价格。

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