房地产估价师

单选题

1.下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是(　)。

A.朝向

B.楼层

C.方位

D.交通条件

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。交通条件因素和位置因素是平行的关系。房地产区位因素中的位置包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。参见P131～133。

2.一般来讲，假如人口总量不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是(　)。

A.上涨

B.下跌

C.保持相对稳定

D.先涨后跌

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是人口因素。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。参见教材P136～137。

3.下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是(　)。

A.降低房地产开发贷款利率

B.增加土地有效供给

C.降低契税

D.提高购房贷款利率

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是制度政策因素。选项A降低贷款利率，将降低开发成本，可以导致价格下降;选项B增加有效供给，结果是价格的下降，这是供给规律作用的结果;选项D提高购房者贷款利率，将导致需求减少，也是导致价格下跌。降低契税，使购房者成本降低，需求增加，价格上升，还有一种解释，契税降低，使得投机成本降低，刺激投资导致价格上升。参见教材P137～139。

4.下列情况中，会导致房地产价格下降的是(　)。

A.提高契税税率

B.增加土地增值税

C.增加增值税

D.减免房产税

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是制度政策因素。契税是向买方收取的，增值税、土地增值税是向卖方收取的。选项BCD三种情况会导致房地产价格的上升。参见教材P138～139。

5.下列情况中，会导致房地产价格上升的是(　)。

A.增加房地产保有环节的税收

B.减少交易环节卖方的税收

C.增加房地产开发环节的税收

D.提高最高首付比例

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是制度政策因素。增加房地产保有环节税收，增加了持有房地产成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，减少房地产需求，进而会使房地产价格下降;减少交易环节卖方的税收，要分清是买方市场或卖方市场，若为买方市场，减少卖方税收会使房地产价格下降;提高最高首付比例，购买门槛上升，从而会减少商品房需求，进而减少房价。参见教材P138～139。

6.下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是(　)。

A.卖方市场下增加卖方税收通常会导致房地产价格上涨

B.增加房地产持有环节税收通常会导致房地产价格上涨

C.买方市场下增加卖方税收通常会使房地产价格下降

D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是制度政策因素。选项A，在卖方市场下，增加卖方的税收，卖方会转嫁给买方，通常会导致房地产价格上涨;选项B，增加房地产持有环节的税收，增加持有成本，可以抑制投资和投机，通常会导致房地产价格下跌;选项C，在买方市场下，增加卖方的税收，卖方无法转嫁，会挤压卖方的利润，但是通常不会对房地产价格造成影响;选项D，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨。参见教材P138～139。

7.下列关于利率对房地产价格的影响的说法中，正确的是(　)。

A.利率变化的方向和房价变动的方向总是相反的

B.利率变动的方向和房价变动的方向总是一致的

C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响

D.从房地产价值是房地产净收益现值之和的角度看，利率上升导致房地产价格上升

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是经济因素。利率波动对于房地产价格的影响具有双重性。如利率上升，使得开发成本增加，推动房地产价格上涨;但是利率上升也使得购房者需求者负担加重，抑制需求从而导致房价下跌。从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降;利率下降，房地产价格会上涨。从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。参见教材P145。

8.下列房地产价格影响因素的选项中，属于社会因素的是(　)。

A.房地产投机

B.房地产制度政策

C.人口增长

D.居民收入

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是社会因素。影响房地产价格的社会因素包括政治治安状况、社会治安状况、城市化、房地产投机。选项B是制度政策因素，选项C是人口因素，选项D是经济因素。参见教材P146。

9.下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是(　)。

A.居民收入增加

B.房产税征收

C.人民币升值

D.居民消费价格指数上升

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。选项B，房产税征收属于制度政策因素。参见教材P143。

10.某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为(　)。

A.市场价值

B.投资价值

C.谨慎价值

D.在用价值

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。从某特定的投资者角度考虑评估的是投资价值。例如，政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让建设用地使用权，意向用地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。参见教材P91。

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