房地产估价师

单选题

1、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的(　)。

A、合法原则

B、最高最佳使用原则

C、替代原则

D、公平原则

2、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的(　)。

A、技术上可能

B、经济上可行

C、价值最大化

D、法律上许可

3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据最高最佳使用原则应按(　)进行估价。

A、超市用途

B、社会平均收益

C、地价加房价

D、服装店用途

4、比较法、收益法中的客观收益、成本法中的客观成本，都可以说是以(　)为基础的。

A、收益递增递减原理

B、均衡原理

C、适合原理

D、替代原理

5、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合用地。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按(　)进行评估。

A、工业厂房

B、工业用地

C、商品住宅

D、商住用地

多选题

1、在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有(　)。

A、上位法优先于下位法

B、不同效力的法有冲突时新法优先于旧法

C、特别法优先于普通法

D、法律文本优先于法律解释

E、强行法优先于任意法

2、下列估价项目中，通常价值时点为现在、房地产状况通常分别为未来的估价有(　)。

A、在建工程抵押估价

B、期房预售价格评估

C、预购商品房抵押估价

D、用于产权调换的期房价格评估

E、建筑物火灾毁损价值评估

3、下列有助于把握最高最佳利用原则的原理有(　)。

A、适合原理

B、均衡原理

C、合理原理

D、边际效用

E、收益递增递减原理

4、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括(　)。

A、在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B、在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价

C、在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

D、在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关税费和利润，不应低估折旧

E、在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润

答案

1、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是替代原则。替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。参见教材P164。

2、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。产权登记为工业用途，私自改造为商铺，未经管理部门批准，属于不合法的利用行为。最高最佳利用必须是在合法前提下的。参见教材P166。

3、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次，该房地产最好的用途即服装店用途。参见教材P166。

4、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是替代原则。整个比较法可以说是以替代原理为基础的。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。参见教材P166。

5、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。根据合法原则，采用工业用途估价。参见教材P166。

多选题

1、

【正确答案】 ACDE

【答案解析】 本题考查的是合法原则。选项B错误，“新法优于旧法”该原则是在效力相等的法有冲突时适用。对于有法可依但法之间有冲突的，一般应遵循“上位法优先于下位法”、“新法优先于旧法” (该原则是在效力相等的法有冲突时适用)、“特别法优先于普通法”、“法律文本优先于法律解释”、“强行法优先于任意法”、“法不溯及既往”等原则，解决法的适用冲突问题。其中，在法的效力等级方面，法律的效力高于行政法规，行政法规的效力高于地方性法规、部门规章、地方政府规章;地方性法规的效力高于本级和下级地方政府的规章; 部门规章与地方政府规章的效力相等。参见教材P161。

2、

【正确答案】 BCD

【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。选项A，属于价值时点为现在、估价对象状况为现在状况的估价;选项E，属于价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价。参见教材P162～164。

3、

【正确答案】 ABE

【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。收益递增递减原理、均衡原理、适合原理，这三个经济学原理有助于把握最高最佳利用原则。参见教材P167。

4、

【正确答案】 ACD

【答案解析】 本题考查的是谨慎原则。选项B错误，采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，如果是一般的房地产价值评估，则应采用既不偏高也不偏低的居中的收益估计值;选项E错误，在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P171～172。

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