房地产估价师

多项选择题(多项选择题每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;选错或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

1.《物业管理条例》确立的基本制度包括(　)。

A.业主大会制度

B.管理规约制度

C.住宅小区治安管理制度

D.住宅小区综合验收制度

E.住宅专项维修资金制度

『正确答案』ABE

『答案解析』本题考查的是物业管理的基本制度。《物业管理条例》确立了七项物业服务的基本制度，分别是：业主大会制度、管理规约制度、物业服务招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、住宅专项维修资金制度。参见教材P223～P225。

2.物业管理服务收费的计费方式主要包括(　)。

A.包干制

B.酬金制

C.社会服务费

D.社区服务费

E.一般服务费

『正确答案』AB

『答案解析』本题考查的是物业服务收费。物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。参见教材P226。

3.物业服务收费的费用构成包括(　)。

A.物业管理服务人员的工资

B.物业管理区域的清洁卫生费用

C.物业管理区域的绿化养护费用

D.办公费用

E.物业共用设备的大修费用

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是物业服务收费。物业服务费的构成最主要是物业服务成本或者物业服务支出。其构成一般包括以下部分：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)办公费用;(7)物业服务企业固定资产折旧;(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(9)经业主同意的其他费用。参见教材P227。

4.可用住宅专项维修资金进行维修的住宅共用的部位有(　)。

A.屋顶

B.户外墙面

C.基础

D.楼梯间

E.绿地

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是住宅专项维修资金的使用。住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。参见教材P229。

5.下列对物业服务企业说法正确的是(　)。

A.物业管理服务实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动，带有公共产品的性质

B.在物业服务区域内，对个别业主的不当行为只能够听之任之

C.物业服务企业需要一定数量的高素质管理和技术人员

D.国家对从事物业服务活动的企业实行资质管理制度

E.物业管理行业实行市场准入制度

『正确答案』ACDE

『答案解析』本题考查的是物业管理的基本制度。选项B错误，在物业服务区域内，对个别业主的不当行为不能够听之任之，个体利益应当服从整体利益。参见教材P224。

6.下列费用不得从住宅专项维修资金中列支(　)。

A.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位改造费用

B.有线电视的维修、养护费用

C.因人为损坏住宅共用设施设备所需的修复费用

D.供电、供气、供热的维修、养护费用

E.电梯更新

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是住宅专项维修资金的使用。下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：(1)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;(2)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;(3)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;(4)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。参见教材P230。

7.下列属于物业管理的基本特征(　)。

A.社会化

B.专业化

C.市场化

D.职业化

E.现代化

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是物业管理的基本特征。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。参见教材P219。

8.A房地产公司以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该项目，则应具备的转让条件是(　)。

A.已按照出让合同约定支付全部出让金1000万元

B.已按照出让合同的约定支付出让金600万元

C.取得了该项目的土地使用权证书

D.实际投入建设金额(含土地出让金)占全部开发投资的25%以上

E.实际投入建设金额(不含土地出让金)占全部开发投资的25%以上

『正确答案』ACE

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。《城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件。

(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;

(2)按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。参见教材P110～111。

9.二级房地产开发企业资质应具备的条件包括(　)。

A.上一年房屋建筑施工面积在10万m2以上

B.至少应有4名以上专业管理人员

C.近3年房屋建筑面积累计竣工15万m2以上

D.从事房地产开发经营的时间应在2年以上

E.连续2年质量合格率100%

『正确答案』AC

『答案解析』本题考查的是房地产开发企业资质等级。二级房地产开发企业至少应有20名以上专业管理人员;从事房地产开发经营的时间应在3年以上。连续3年质量合格率100%。参见教材P105。

10.下列房地产项目中，可以转让的有(　)。

A.已完成开发投资总额35%的高档公寓项目

B.已支付全部土地出让金并取得建设用地使用权证书的成片开发工业用地

C.开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额占全部开发投资总额的25%以上

D.成片开发土地的，形成工业或其他建设的用地条件

E.少数共有人已书面表示不同意转让的共有房产

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。《城市房地产管理法》第39条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。(1)要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;(2)要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。参见教材P110～111。

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