房地产估价师

单选题

1.房地产开发商应当自工程竣工验收合格之日起( )内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

A.7

B.10

C.15

D.30

【答案】C

【试题解析】开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

2.如果某开发商在房地产业或同类物业开发中居龙头老大地位，应采用的是( )。

A.随行就市定价法

B.价值定价法

C.应战定价法

D.领导定价法

【答案】D

【试题解析】领导定价法实际上是一种定价策略，处于市场领导者地位的开发商可以采用领导定价法。通常情况下，如果某公司在房地产业或同类物业开发中踞龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用领导定价法的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。

3.对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的( )分析。

A.需求

B.供给

C.竞争

D.市场占有率

【答案】A

【试题解析】需求分析包括：需求影响因素分析、需求预测、吸纳率分析(具体包括市场吸纳和空置的现状与趋势)、市场购买者的产品功能需求。

4.我国对外筹资成本通常是在( )利率的基础上加一定的百分点。

A.纽约同业拆放

B.香港同业拆放

C.伦敦同业拆放

D.新加坡同业拆放

【答案】C

【试题解析】我国对外筹资成本通常是在伦敦同业拆放利率的基础上加一定的百分点。

5.某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是( )。

A.甲>乙>丙

B.丙>乙>甲

C.乙>甲>丙

D.乙>丙>甲

【答案】B

【试题解析】实际利率i=(1+r/m)m-1，设名义利率为12%，则按年计息，i=12%;按季计息，i=(1+12%/4)4-1=12.55%;按月计息，i=(1+12%/12)12-1=12.68%。年利率均相同，则实际利率按月计息最大，按年计息最小。

6.某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%，如果通货膨胀率为5.5%，银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是( )。

A.5.16%

B.6.16%

C.6.5%

D.8.74%

【答案】B

【试题解析】实际利率=(1+名义利率)/(1+通货膨胀率)-1=(1+12%)/(1+5.5%)―1=6.16%。

7.某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为( )万元。

A.91.76

B.142.40

C.150.94

D.160.00

【答案】C

【试题解析】因为每年递增率和折现率相等，即s=i，采用等比序列现值系数P=nA1/(1+i)=20×8/(1+6%)=150.94(万元)。

【史家解读】若题中给出年利率为5.5%，不能用年利率参与计算，虽然在教材第五章第三节的等比序列现值系数公式中用的i是指利率，此题计算中应该采用折现率，因为这是出租经营获取收益的情形。

8.某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的还款额为( )万元。

A.3627.06

B.3634.31

C.4818.34

D.4842.43

【答案】A

【试题解析】该家庭第8年最后一个月的还款额A8×12=A1×(1+s)t-1=3000×(1+0.2%)96-1=3627.06(万元)。

9.张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10%，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为( )万元。

A.17.46

B.100.00

C.117.46

D.672.75

【答案】B

【试题解析】投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，即该投资者的年投资回报为P×i，1000×10%=100(万元)。117.46万元是年净收益值，包含投资回报和投资回收两部分，是用等额序列现值系数公式求出来的。

10.投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了( )。

A.抵御通货膨胀的影响

B.提高资本金的投资收益率

C.提高全部投资的平均收益率

D.降低借贷资金的资金成本

【答案】B

【试题解析】投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益率。

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