房地产估价师

单选题

1.转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的(　)以上。

A.25%

B.30%

C.35%

D.50%

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。参见教材P111。

2.项目转让人应当(　)通知被拆迁人。

A.书面

B.电话

C.口头

D.当面

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成安置补偿的，原安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。参见教材P112。

3.土地闲置需要征收土地闲置费的是(　)。

A.该区域发生洪涝灾害

B.规划修改

C.发现古人活动遗址

D.银行贷款没有落实

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是对不按期开发的房地产发开项目的处理原则。《城市房地产开发经营管理条例》还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。(1)因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。(2)因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。(3)因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。参见教材P108。

4.下列不能够用于投资资本金的是(　)。

A.工业产权

B.非专利技术

C.土地使用权

D.借款

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。借款是债务性资金。参见教材P107。

5.下列不能够用划拨土地的是(　)。

A.经济适用住房

B.廉租住房

C.高等学校教学楼

D.普通商品房

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。普通商品房用地应为出让土地。参见教材P106。

二、多项选择题(多项选择题每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;选错或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

.下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有(　)。

A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号

B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称

C.房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限

D.房地产广告中可以出现融资或者变相融资的内容

E.房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺

『正确答案』ACE

『答案解析』本题考查的是房地产广告。选项B错误，在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的房地产项目，不得发布销售广告;选项D错误，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容。参见教材P114～117。

2.购房人发现商品房有质量问题，不能选择退房的情形有(　)。

A.使用一年后发现屋面漏水

B.办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题

C.办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题

D.尚未使用即发现下水管道堵

E.下雨时发现外墙渗水

『正确答案』ADE

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。参见教材P109～110。

3.根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，下列关于保修项目最低保修期的规定，说明正确的是(　)。

A.管道渗漏为1年

B.五金件损坏为2年

C.管道堵塞为6个月

D.电器开关损坏为6个月

E.供冷系统损坏为1个供冷期

『正确答案』ADE

『答案解析』本题考查的是商品房交付使用。地基基础和主体结构终身保修，五金件损坏1年，屋面防水3年，管道堵塞2个月，灯具、电器开关6个月。参见教材P113。

最低保修项目和保修期限如下：

4.A房地产公司以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该项目，则应具备的转让条件是(　)。

A.已按照出让合同约定支付全部出让金1000万元

B.已按照出让合同的约定支付出让金600万元

C.取得了该项目的土地使用权证书

D.实际投入建设金额(含土地出让金)占全部开发投资的25%以上

E.实际投入建设金额(不含土地出让金)占全部开发投资的25%以上

『正确答案』ACE

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。《城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件。

(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;

(2)按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。参见教材P110～111。

5.二级房地产开发企业资质应具备的条件包括(　)。

A.上一年房屋建筑施工面积在10万m2以上

B.至少应有4名以上专业管理人员

C.近3年房屋建筑面积累计竣工15万m2以上

D.从事房地产开发经营的时间应在2年以上

E.连续2年质量合格率100%

『正确答案』AC

『答案解析』本题考查的是房地产开发企业资质等级。二级房地产开发企业至少应有20名以上专业管理人员;从事房地产开发经营的时间应在3年以上。连续3年质量合格率100%。参见教材P105。

6.下列房地产项目中，可以转让的有(　)。

A.已完成开发投资总额35%的高档公寓项目

B.已支付全部土地出让金并取得建设用地使用权证书的成片开发工业用地

C.开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额占全部开发投资总额的25%以上

D.成片开发土地的，形成工业或其他建设的用地条件

E.少数共有人已书面表示不同意转让的共有房产

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。《城市房地产管理法》第39条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。(1)要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;(2)要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。参见教材P110～111。

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