房地产估价师

第六节　市场状况调整

一、市场状况调整的含义(熟悉)

可比实例的成交价格是其成交日期时(过去)的价格。估价对象是价值时点时房地产市场状况下的价值或价格。这两个不同的时点的市场状况不同，需要予以修正。

市场状况调整(也称交易日期调整)——把可比实例在其成交日期的价格，调整成在价值时点时的价格。

二、市场状况调整的方法(掌握)

市场状况调整主要采用百分比法，调整公式为：

可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在价值时点的价格

市场状况调整系数一般应以成交日期时的价格为基准 来确定。假设从成交日期到价值时点，可比实例的市场价格上涨、下跌的百分率为±T%(从成交日期到价值时点，当可比实例的市场价格上涨时，为+T%;下跌时，为-T%)，则：

可比实例在其成交日期的价格×(1±T%)=可比实例在价值时点的价格

市场状况调整的关键是把握估价对象或可比实例的市场价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查过去不同时间的数宗类似房地产的价格，通过这些房地产价格找出该类房地产市场价格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价格进行市场状况调整。

市场状况调整的方法：价格指数或价格变动率，时间序列分析 。

(一)市场状况调整的价格变动率法

逐期递增或递减的价格变动率和期内平均价格变动率。

逐期变动率 (表述方式“每期比上期”，考试中最常见)：

可比实例在价值时点的价格

=可比实例在成交日期时价格×(1±价格变动率)期数

(类似于复利计息法)

平均变动率 ：

可比实例在价值时点的价格

=可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率×期数)

(类似于单利计息法)

(二)市场状况调整的价格指数法

1.定基价格指数(尾首相比 )

可比实例在价值时点的价格=可比实例成交日期的价格×价值时点的定基价格指数/成交日期的定基价格指数

定基价格指数，以过去的某一个时间点为基准，价格指数定为100，后面的各个时间点和基准点的价格指数进行比较。

用于市场状况调整的价格指数或变动率，应为房地产价格变动率或价格指数(不是一般物价变动率或一般物价指数 )。因为房地产价格变动率或价格指数才能反映房地产价格变动情况。

选用房地产价格变动率或价格指数，注意：内涵、数据基础和编制方法。房地产价格变动率或价格指数可细分为：

①全国各类房地产的;

②某地区各类房地产的;

③全国某类房地产的;

④某地区某类房地产的。

应选用可比实例所在地同类房地产的价格变动率或价格指数 。

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（责任编辑：中大编辑）

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