房地产估价师

交易情况修正的方法

交易情况修正的方法主要有：

1.总价修正、单价修正

总价修正是基于总价对可比实例的成交价格进行交易情况修正;单价修正是基于单价对可比实例的成交价格进行交易情况修正。

2.金额修正、百分比修正

金额修正是采用金额对可比实例的成交价格进行交易情况修正，其一般公式为：

可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常价格

百分比修正是采用百分比对可比实例的成交价格进行交易情况修正，其一般公式为：

可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常价格

在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。

假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%(当可比实例的成交价格比其正常价格高时，为+S%;低时，为-S%)，则有：

可比实例正常价格×(1±S%)=可比实例成交价格

可比实例成交价格×1/(1±S%)=可比实例正常价格

在交易情况修正中以正常价格为基准的原因在于，以正常价格为基准，只会有一个比较基础，以实际成交价格为基准，则会出现多个比较基础。

【练习题】

1. 评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500平方米

1、 收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。

2、 可比实例的成交价格如下：

3、 该类土地2003年1月至9月的价格变动情况如下表所示：

注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100。

4、 房地产状况的比较判断结果，如下表所示：

试运用上述资料估算该土地2003年9月20日的正常市场价格。

参考答案：

1.解：1、计算公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

2、交易情况修正系数为：

可比实例A=100/100

可比实例B=100/97

可比实例A=100/105

3、交易日期修正系数为：

可比实例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168

可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156

可比实例C=1.033×1.038=1.072

4、房地产状况修正系数为：

可比实例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25

可比实例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55

可比实例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8

5、计算比准价格：

比准价格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/平方米)

比准价格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51(元/平方米)

比准价格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/平方米)

6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：

估价对象价格(单价)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3 =1388.22(元/平方米)

估价对象价格(总价)=1388.22×1500=208.23万元

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