房地产估价师

2020年房地产估价师考试《经营与管理》模拟题练习1

1、对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是(　)。

A、销售收入

B、开发建设投资

C、营业税金及附加

D、借款本金偿还

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。选项D出现在资本金现金流量表。参见教材P267。

2、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的(　)分析。

A、财务盈利能力

B、清偿能力

C、资金平衡情况

D、营运能力

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是基本报表。现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期(年、半年、季度、月)的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。参见教材P267。

3、房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”现象，产生这一购买行为的主要因素是(　)。

A.消费者的态度

B.消费者的生活方式

C.消费者的习惯

D.消费者的偏好

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。消费者会认为产品价格跌了，会等着再跌后再买，这是一种感知能力和态度。参见教材P131。

4、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于(　)。

A.观察法

B.实验法

C.讨论法

D.问卷调查法

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是市场调查的步骤。观察法，指由调查人员根据调查研究的对象，利用眼睛、耳朵等感官以直接观察的方式对其进行考察并搜集资料。参见教材P107。

5、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金。一般而言三种资金的使用顺序是(　)。

A、资本金、借贷资金、预租售收入

B、预租售收入、资本金、借贷资金

C、借贷资金、预租售收入、资本金

D、资本金、预租售收入、借贷资金

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是收入估算与资金筹措。项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。参见教材P266。

6、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于(　)竞争者。

A.从容不迫型

B.选择型

C.凶猛型

D.随机型

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是判断竞争者的反应模式。有的反应、有的不反应的叫选择型竞争者，或反应或不反应的叫随机型竞争者。参见教材P125。

7、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是(　)。

A.生活方式

B.受教育程度

C.购买动机

D.自我形象

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。选项ABD均为个人因素。参见教材P131。

8、企业同时向几个细分市场销售一种产品，该企业采用的目标市场选择模式是(　)模式。

A.单一市场集中化

B.产品专业化

C.市场专业化

D.全面覆盖

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是目标市场选择。向几个市场销售一种产品，称产品专业化;向同一群体提供多种产品，称市场专业化。参见教材P121。

9、已知某房地产企业2016年第二季度的销售额资料如下表所示，在不考虑增长率的情况下，用移动平均法预测该企业2016年9月的销售额为(　)万元(保留两位小数)。

某企业2016年第二季度销售额资料

月份4月5月6月

销售额(万元)8009501100

A.1016.67

B.1068.46

C.1106.45

D.1116.67

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是市场趋势法。7月(800+950+1100)÷3=950，8月(950+1100+950)÷3=1000，9月(1100+950+1000)÷3=1016.67。参见教材P116。

10、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是(　)。

A.服务市场

B.合格有效市场

C.有效市场

D.潜在市场

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是市场规模的估计。具备兴趣、收入与途径三个条件的，称为有效市场，只具有兴趣一个条件的，称为潜在市场。参见教材P112。

11在V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有(　)。

A、试错法

B、移动平均法

C、曲线拟合法

D、线性内插法

E、指数修匀法

【正确答案】 AD

【答案解析】 本题考查的是报酬率的求取方法。Y是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取的。移动平均法和指数修匀法是长期趋势法的具体应用。参见教材P264。

12、关于报酬率的说法，正确的有(　)。

A、市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险

B、累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的

C、报酬率不包含通货膨胀因素的影响

D、报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率

E、报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系

【正确答案】 DE

【答案解析】 本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率已经包含了通货膨胀的影响。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。参见教材P265～267。

13.下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有(　)。

A.当前该类房地产价格水平较高

B.消费者的收入水平增加

C.通往郊区的高速公路收费被取消

D.人们预期该类房地产价格未来会上涨

E.城市居民出现向郊区迁移的趋势

『正确答案』CDE

『答案解析』本题考查的是房地产需求。选项B，消费者收入增加不一定会增加对商品住宅的需求，要具体看是哪一类收入人群。参见教材P113～114。

14.在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有(　)。

A.投资价值

B.抵押价值

C.快速变现价值

D.现状价值

E.残余价值

『正确答案』BCE

『答案解析』本题考查的是房地产价值的种类。选项A，投资价值可能高于、等于或小于市场价值。投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为能够实现的基本条件。当房地产的投资价值大于该房地产的市场价值时，说明值得投资(购买);反之，说明不值得投资(购买)。因此，投资价值的评估结果可能大于也可能小于，甚至可能等于市场价值的评估结果。选项B，谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。谨慎价值通常低于市场价值。房地产抵押价值本质上是谨慎价值。选项C，快速变现价值是指在不符合市场价值形成条件中“适当的营销”下的价值。快速变现价值通常低于市场价值。选项D，现状价值可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用;可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。但如果现状利用为最高最佳利用(通常情况下现状利用是最高最佳利用)，则现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值可能高于市场价值。选项E，残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值，它一般低于市场价值。参见教材P90～93。

15、收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有(　)。

A、抵押贷款还本付息额

B、房地产折旧额

C、重置提拨款

D、房地产改扩建费用

E、所得税

【正确答案】 ABDE

【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。参见教材P253。

16、收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有(　)。

A、电梯折旧费

B、租赁保证金利息

C、房地产税

D、企业(个人)所得税

E、房屋保险费

【正确答案】 BD

【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费，可以算在运营费用中。租赁保证金利息通常计入有效毛收入，企业(个人)所得税不计入运营费用。参见教材P253。

17.下列房地产中，通常适用比较法估价的有(　)。

A.标准厂房

B.行政办公室

C.写字楼

D.房地产开发用地

E.在建工程

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考查的是比较法适用的估价对象。比较法适用的估价对象是同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：(1)住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最适用比较法估价，相对来说也是一种最容易、最简单的房地产估价;(2)写字楼;(3)商铺;(4)标准厂房;(5)房地产开发用地。下列房地产难以采用比较法估价：(1)数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等;(2)很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等;(3)可比性差的房地产，如在建工程(完工程度差异大)等。参见教材P176。

18.估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有(　)。

A.建筑密度

B.土地使用期限

C.基础设施完备程度

D.容积率

E.周边道路交通管制状况

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考查的是权益状况调整的内容。选项A，建筑密度与容积率一样，属于规划条件。选项C、E属于区位状况。参见教材P199。

19.关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有(　)。

A.评估投资价值可选用较乐观的估计值

B.评估抵押价值应选用较保守的估计值

C.评估期房市场价格应选用最高的估计值

D.评估买卖价格应选用最可能的估计值

E.评估保险价值应选用最低的估计值

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考查的是净收益测算应注意的问题。除了评估房地产抵押价值银遵守谨慎原则而应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外，其他目的的估价都应选用最可能的估计值。参见教材P259。

20.成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括(　)。

A.土地补偿费与安置补助费

B.地上附着物和青苗的补偿费

C.征地管理费

D.安排被征地农民的社会保障费

E.场地平整费

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考查的是土地成本。土地征收补偿费用一般由下列4项费用组成：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用。参见教材P290～291。

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