房地产估价师

剩余技术

□含义：当已知整体房地产的净收益、其中某一构成部分的价值和各构成部分的资本化率或报酬率时，从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益，求出归属于另外构成部分的净收益，再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率折现，得出房地产中未知构成部分的价值的方法。此外，把求得的未知构成部分的价值加上已知构成部分的价值还可得到整个房地产的价值。剩余技术主要有土地剩余技术、建筑物剩余技术、自有资金剩余技术、抵押贷款剩余技术。

（一）土地剩余技术

□含义：土地与地上建筑物共同产生收益，但若采用收益法外的方法能求得其中的建筑物价值时，则可利用收益法公式求得归属于建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再除以土地资本化率或选用土地报酬率予以资本化，即可求得土地的价值。

□直接资本化法的土地剩余技术公式：VL= AO—VB×RB/ RL

VB为建筑物价值(采用收益法外的方法，多数情况下是采用成本法求取)

□在净收益每年不变、收益期限为有限年情况下的土地剩余技术公式为：

←式中 YB——建筑物报酬率 YL——土地报酬率

□房地产价值=土地价值+建筑物价值

【练习题】某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。试计算该宗房地产的价值。

【解】该宗房地产的价值计算如下：

土地价值=(50-200×12%)/10%=260(万元)

该宗房地产价值=土地价值+建筑物价值=260+200=460(万元)

□土地剩余技术在土地难以采用其他估价方法估价时，是有效的方法。如，城市商业区内的土地，有时没有可参照的土地交易实例，难以采用市场法估价，成本法往往也不适用，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，此时可采用土地剩余技术估价。在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时，虽然采用市场法可求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值，但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低应减价多少，市场法通常难以解决，这时如运用土地剩余技术便可以求得。

（二）建筑物剩余技术

含义：土地与地上建筑物共同产生收益，但若采用收益法外的方法能求得土地的价值时，则可利用收益法公式求得归属于土地的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益，再除以建筑物资本化率或选用建筑物报酬率予以资本化，即可求得建筑物的价值。

□直接资本化法建筑物剩余技术公式：VB= AO—VL×RL/ RB

□净收益每年不变、收益期限为有限年情况下的建筑物剩余技术公式为：

←

□房地产价值=建筑物价值+土地价值

建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。还可用来测算建筑物的折旧。建筑物的折旧=建筑物重新购建价格-建筑物价值(建筑物剩余技术求取的)

（三）自有资金剩余技术

□含义：是已知抵押贷款金额情况下，求取自有资金权益价值的剩余技术。它是先根据从市场上得到的抵押贷款条件(包括贷款金额、贷款利率、贷款期限等)计算出年还本付息额，再把它从净收益中扣除，得到税前现金流量，然后除以自有资金资本化率就可以得到自有资金权益价值。

□自有资金剩余技术的计算公式为：VE= AO—VM×RM/ RE

式中　VE：自有资金权益价值;Ao：房地产净收益;VM：抵押贷款金额;RM：抵押贷款常数;RE：自有资金资本化率。

□自有资金剩余技术对测算抵押房地产自有资金权益价值特别有用。房地产价值=抵押贷款金额+自有资金权益价值。

（四）抵押贷款剩余技术

□含义：是已知自有资金数量情况下，求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。它是从净收益中减去在自有资金资本化率下能满足自有资金的收益，得到属于抵押贷款部分的收益，然后除以抵押贷款常数得到抵押贷款金额或价值。

□抵押贷款剩余技术的计算公式为：VM= AO—VE×RE/ RM

□该技术假设房地产自有资金数量、自有资金资本化率已确定，而贷款金额则取决于可作为抵押贷款偿还额的剩余现金流量和抵押贷款常数。

注意：抵押贷款剩余技术不适用于对已设立其他特定抵押的房地产进行估价，因为这时剩余的现金流量不完全归自有资金投资者所有，它还必须先偿还原有抵押贷款的债务。

□期末转售收益是减去抵押贷款余额前、后的收益。在估价中，未减去抵押贷款余额的期末转售收益与净收益匹配使用;如需要利用税前现金流量来评估房地产自有资金权益价值，则应从净收益中减去抵押贷款还本付息额，并从期末转售收益中减去抵押贷款余额。

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