房地产估价师

2020年注册房地产估价师考试《理论与方法》第五章判断题试题

判断题

1、比较法的本质是以房地产的指导价值为导向来求取房地产的价格。(　)

2、运用比较法估价需要把诸如增值税、所得税、契税等交易税费非正常负担下的价格，处理为正常负担下的价格。(　)

3、比较法的原理和技术，不可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。(　)

4、对估价机构和估价师而言，交易实例是一个不断积累的过程，平时就应留意收集，不能等到需要采用比较法估价时才去收集。(　)

5、在房地产估价行业，各个估价机构之间存在竞争关系，故同行之间不能相互提供交易实例的资料，以避免商业泄密，回避竞争。(　)

6、在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例收集工作。(　)

7、运用比较法进行估价时，需要从交易实例库中选取符合一定条件的交易实例为可比实例。(　)

8、在实际工作中，可比实例成交价格必须做到完全“适当”。(　)

9、运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。(　)

10、可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。(　)

11、估价对象带有债权债务，可比实例不带债权债务的：估价对象房地产价格=不带债权债务的可比实例房地产价格-债权+债务。(　)

12、某宗房地产的成交总价为120万元，首付50%，余款于6个月后一次性支付。假设月利率为0.5%，则该房地产在其成交日期一次性付清的价格是120万元。(　)

13、统一价格表示单位必须是总价，不可以是单价。(　)

14、对同一房地产而言，建筑面积单价>套内建筑面积单价>使用面积单价。(　)

15、可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的。(　)

16、在可比实例的成交日期至价值时点期间，随着时间的流逝，房地产市场价格可能发生的变化有上涨和下跌两种。(　)

17、某宗房地产2015年6月1日的价格为7100元/m2，现需要将其调整到2015年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2015年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2、74.5、76.5、85.0、89.1、92.7、98.0(以2015年1月1日为100)。该宗房地产2015年10月1日的价格为9095.42元/m2。 (　)

18、可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点或其他时间的状况。(　)

19、除期货房地产外，可比实例状况一般是在其成交日期的状况。(　)

20、对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重有所不同，对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重则相同。(　)

21、可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分，则比较法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951。(　)

1、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是比较法的含义。比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向来求取房地产的价值或价格。参见教材P175。

2、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是比较法估价需要具备的条件。运用比较法估价需要把诸如增值税、所得税、契税等交易税费非正常负担下的价格，处理为正常负担下的价格。参见教材P176。

3、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是比较法适用的估价对象。比较法的原理和技术，可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、重置成本、房地产价格各个构成部分(如土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发利润等)、开发完成后的价值、开发经营期等的求取。参见教材P176。

4、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是收集交易实例。对估价机构和估价师而言，交易实例是一个不断积累的过程，平时就应留意收集，不能等到需要采用比较法估价时才去收集。参见教材P178。

5、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是收集交易实例。估价机构或估价师之间可以建立某种协作关系，相互提供所收集的交易实例和经手的估价案例资料。参见教材P179。

6、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是收集交易实例。在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例收集工作。参见教材P181。

7、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。运用比较法进行估价时，需要从交易实例库中选取符合一定条件的交易实例为可比实例。参见教材P181。

8、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。在实际估价中，因存在信息不完全等情况，对可比实例成交价格的处理不可能做到完全“适当”。参见教材P181。

9、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍～2倍范围内。参见教材P183。

10、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。参见教材P183。

11、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是统一财产范围。如果是估价对象带有债权债务和其他权益或负担，则一般是在比较法最后步骤求出了不带债权债务和其他权益或负担的房地产价值后，再加上债权和其他权益价值减去债务和其他负担价值，就可得到估价对象的价值。参见教材P185。

12、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是统一付款方式。120×50%+120×50%/(1+0.5%)6=118.23(万元)。参见教材P185。

13、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，在统一为单价时，通常是单位面积的价格。参见教材P188。

14、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。对同一房地产而言，一般情况下，建筑面积>套内建筑面积>使用面积，则建筑面积单价<套内建筑面积单价<使用面积单价。参见教材P189。

15、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是交易情况修正的含义。可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的，而要求评估的估价对象价值或价格一般是正常合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，就需要对其进行交易情况修正。参见教材P190～191。

16、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。在可比实例的成交日期至价值时点期间，随着时间的流逝，房地产市场价格可能发生的变化有平稳、上涨和下跌三种情况。参见教材P194。

17、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。该宗房地产2011年10月1日的价格计算如下：7100×98.0÷76.5=9095.42(元/m2)。参见教材P196。

18、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的含义。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是在价值时点的状况，也不一定是在成交日期的状况。参见教材P198。

19、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的含义。除期货房地产外，可比实例状况一般应是在成交日期的状况。参见教材P198。

20、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的思路和步骤。对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重应有所不同，对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同。参见教材P200。

21、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的方法。(100/102)×(97/100)=0.951。参见教材P201。

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