动态分析法和静态分析法
一、动态分析法和静态分析法的产生
房地产开发周期长,其待开发房地产的购置价款、后续开发的各项支出、开发完成后的房地产销售回款等发生的时间相隔长。因此,假设开发法估价应当考虑资金的时间价值。
两种方式:折现的方式(动态分析法);单独计算投资利息的方式(静态分析法)。
二、动态分析法与静态分析法的区别
(1)对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算,在静态分析法中主要是根据价值时点(通常为现在)的房地产市场状况作出的,基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中,是模拟房地产开发经营过程,预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额,要进行现金流量预测。
现金流量是指一个项目(方案或企业)在某一特定的时期内收入和支出的资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。
(2)静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同,不需要将它们折算到同一时间上,而是直接相加减,但要计算投资利息,计息期通常到开发完成之时,不考虑预售/延迟销售;
动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同,把它们折算到价值时点,然后再相加减。
(3)在静态分析中投资利息和开发利润都单独显现,在动态分析法中这两项不显现,而是隐含在折现过程中。
三、动态分析法和静态分析法的优缺点
动态分析法结果精确,测算过程较复杂;静态分析法结果较粗略,测算过程相对简单。
实际估价中优先选择动态分析法。
【知识点跟练】
经济分析中的静态分析法与动态分析法的区别在于()
A.是否考虑了资金的时间价值
B.是否考虑了利率的变化
C.是单利计息还是复利计息
D.是否考虑了利润
参考答案:A
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