房地产估价师

假设开发法运用举例

【例8-1】某成片荒地的面积为2km2，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;建设期为3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/km2;贷款年利率为8%;土地开发的年平均投资利润率为10%;当地土地转让中卖方需要缴纳的增值税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。请采用假设开发法中的静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。

【解】价值时点为购买该成片荒地之日，假设为现在，并设该成片荒地的总价为V，则：

(1)开发完成后的熟地总价值=800×2 000 000×60%=9.6(亿元)

(2)该成片荒地取得税费总额=V×4%=0.04V(亿元)

(3)建设成本及管理费用、销售费用总额=2.5×2=5(亿元)

(4)投资利息总额=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(亿元)

(5)转让开发完成后的熟地的税费总额(销售税费)=9.6×6%=0.576(亿元)

(6)开发利润总额=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(亿元)

(7)V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)

V=1.641(亿元)

故：

该成片荒地总价=1.641(亿元)

该成片荒地单价=164 100 000/2 000 000=82.05(元/m2)

注意与教材例7-1对比学习。

【例8-2】某宗“七通一平”熟地的面积为5 000m2，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1 500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%;建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。

在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。当地房地产交易中卖方应缴纳的增值税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的6%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用假设开发法中的动态分析法测算该土地的总价、单价及楼面地价(折现率为12%)。

【解】价值时点为购买该土地之日，假设为现在，并设该土地的总价为V，则：

(1)该写字楼的总建筑面积=5000×2=10 000(m2)

(2)开发完成后的该写字楼总价值==2790.18(万元)

(3)该土地取得税费总额=V×3%=0.03V(万元)

(4)建安工程费等的总额=1 500×10 000×(1+8%+6%)×[] =1546.55(万元)

建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为折现计算的方便起见，假设各年的投入集中在该年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。

(5)销售费用总额==57.41(万元)

销售费用假设在写字楼建成前半年内均匀投入，视同在该期间的中点一次性投入，这样，就有了上述计算中的折现年数是1.75的情况。

(6)销售税费总额=2790.18×6%=167.41(万元)

(7)V=2790.18-0.03V-1546.55-57.41-167.41

V=989.14(万元)

故：

土地总价=989.14(万元)

土地单价=9 891 400/5 000=1978.28(元/m2)

楼面地价=9 891 400/10 000=989.14(元/m2)

【例8-3】某旧厂房的建筑面积为5000m2，根据其位置，适宜改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交出让金等费用400元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的建设用地使用权。预计购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%;改造期为1年，改造费用为每平方米建筑面积1000元;改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%;销售税费预计为售价的6%。请利用上述资料采用假设开发法中的动态分析法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12%)。

【解】价值时点为购买该旧厂房之日，假设为现在，并设该旧厂房的正常购买总价为V，则：

(1)改造后的商场总价值=4 000×5 000/(1+12%)=1 785.71(万元)

(2)购买该旧厂房的税费总额=V×4%=0.04V(万元)

(3)需补交出让金等费用总额=400×5 000=200(万元)

(4)改造总费用=1 000×5 000/(1+12%)0.5=472.46(万元)

(5)销售费用总额=4 000×5 000×2%/(1+12%)0.75=36.74(万元)

(6)销售税费总额=4 000×5 000×6%/(1+12%)=107.14(万元)

(7)V=1 785.71-0.04V-200-472.46-36.74-107.14

V=932.09(万元)

故：该旧厂房总价=932.09(万元)

该旧厂房单价=932.09/0.5=1864.18(元/m2)

【例8-4】某在建工程的建设用地面积为3000m2，规划总建筑面积为12400m2，用途为办公，土地使用期限为50年，自2010年3月1日起计算，建设用地使用权出让合同约定不可续期;当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该土地上正在建造写字楼，建筑结构为框架结构，测算正常建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等)为每平方米建筑面积2300元。

至2011年9月1日完成了主体结构，相当于投入了40%的建设费用。预计至建成尚需18个月(1.5年)，还需投入60%的建设费用。建成半年后可租出，可出租面积为建筑面积的70%，可出租面积的月租金为60元/m2，出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。

当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。请利用上述资料采用假设开发法中的动态分析法测算该在建工程2011年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9%，折现率为13%)。

画出各期现金流量的示意图

【解】价值时点为2011年9月1日，并设该在建工程的正常购买总价为V，则：

(1)续建完成后的写字楼总价值

A为净收益，Y为报酬率，n为收益期，rd为折现率，t为需要折现的年数。

A=60×12×12 400×70%×85%×(1-25%)=398.41(万元)

Y=9%

n是根据建设用地使用权剩余期限来确定，因为预计建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，并且出让合同约定不可续期。由于土地使用期限为50年，自2010年3月1日至该写字楼建成之日为3年，建成半年后出租，所以

n=50-3-0.5=46.5(年)

rd=13%

t是把收益法测算出的续建完成后的价值折算到价值时点的价值的年限。由于收益法测算出的续建完成后的价值是在价值时点之后2年，所以t=2(年)

续建完成后的写字楼总价值=3403.78(万元)

(2)购买该在建工程的税费总额=V×3%=0.03V(万元)

(3)续建总费用==1 561.32(万元)

(4)销售费用总额=111.92(万元)

(5)销售税费总额=3 403.78×6%=204.23(万元)

(6)V=3 403.78-0.03V-1 561.32-111.92-204.23V=1481.85(万元)

故：该在建工程总价=1481.85(万元)；该在建工程单价=1481.85/1.24=1195.04(元/m2)

【例8-5】估价对象概况：本估价对象是一块“五通一平”的房地产开发用地，建设用地面积为10 000m2，土地用途为商业和居住，容积率为不高于5.0，建筑密度为不高于35%，商业和居住的面积比例规划上未予明确，可由土地使用者自行确定，商业和居住的土地使用期限自建设用地使用权出让之日起计算分别为40年和70年。

估价需要：评估该块土地2017年9月1日的正常市场价格，为出让人招标出让该块土地确定招标底价提供参考依据。

估价过程：

(1)选用估价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法估价，因此选用假设开发法，具体是选用其中的动态分析法。

(2)选择估价前提。由于是为政府出让该块土地而估价，估价前提选择为“自愿转让开发前提”。

(3)选取最佳开发经营方式。通过市场调研，得知该块土地的最佳开发经营方式如下：①用途为商业与居住混合。②容积率达到最高，即为5.0，因此总建筑面积为10 000×5=50 000m2。③建筑密度适宜为30%。④建筑物层数确定为18层;其中，1～2层的建筑面积相同，均为3 000m2，适宜为商业用途;3～18层的建筑面积相同，均为2 750m2，适宜为居住用途;故商业用途的建筑面积共计6 000m2，居住用途的建筑面积共计44 000m2。 ⑤未来开发完成后的房地产经营方式为全部出售。

(4)测算后续开发经营期。预计自取得建设用地使用权之日起计算，共需3年时间建成，即2020年9月1日建成。

(5)测算后续开发的必要支出。据了解，如果得到该土地，需要按照取得价款的3%缴纳契税等税费。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1 200元;勘察设计和前期工程费及管理费用等预计为每平方米建筑面积500元;估计在未来3年的建设期内，建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等)的投入情况如下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。广告宣传和销售代理费等销售费用预计为售价的3%，在建成前半年开始投入至全部售完为止;增值税等销售税费预计为售价的6%。

(6)测算开发完成后的价值。通过市场调研，预计商业部分在建成后即可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后可售出50%，其余20%一年后售出;商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4 500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2 500元。

(7)确定折现率。折现率选取为14%。

(8)计算开发价值。价值时点为2017年7月1日，将所有的收入和支出均折算到该时间。

开发完成后的商业部分价值 = 4 500×6 000/(1+14%)3 =1 822.42(万元)

②开发完成后的居住部分价值

=2 500×44 000×[]=7 006.91(万元)

③购地税费总额=总地价×3%=0.03总地价(万元)

④建设费用总额=(1 200+500)×50 000×[]=6 921.57(万元)

⑤销售费用总额

==268.47(万元)

⑥销售税费总额=(1 822.42+7 006.91)×6%=529.76(万元)

⑦总地价=1 822.42+7 006.91-0.03总地价-6 921.57-268.47-529.76

总地价=1 077.21(万元)

估价结果：以上述测算结果为主，参考估价师的估价经验，将总地价评估为1 078万元。

对房地产开发用地的估价，通常需要给出三种形式的价格，即总地价、单位地价和楼面地价。该块土地2017年9月1日的正常市场价格评估结果为：总地价1 078万元，单位地价1078元/m2，楼面地价215.6元/m2。

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