房地产估价师

编制价格修正率表

价格修正率表(两类)

(一)临街深度价格修正率表

(二)其他价格修正率表

原理：一宗临街土地中各个部分的价值随着其远离街道而有递减现象，因其离街道越远，可及性越差，价值也越小。

1.(1)四三二一法则

将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：

距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%;

第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%;

第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%;

第四个(距离街道最远的)25英尺，价值占整块土地价值的10%。

(2)九八七六法则

超过100英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。

【例9-1】某临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。试根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度15.24m(即50英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价。

『正确答案』该相邻临街土地的总价计算如下：121.92×(40%+30%)=85.34(万元)。

『答案解析』本题考查的是编制价格修正率表。四三二一法则是指将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%;第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%;第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%;第四个(距离街道最远的)25英尺，价值占整块土地价值的10%。 参见教材P368。

【例9-2】例9-1中，如果相邻的临街土地的临街深度为45.72m(即150英尺)，其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元?

『正确答案』该相邻的临街土地的总价计算如下：

121.92×(40%+30%+20%+10%+9%+8%)

=121.92×(100%+9%+8%)

=142.65(万元)

【例9-3】通过标准临街宗地单价(路线价)求得的一宗临街深度为15.24m(即50英尺)、临街宽度为20.00m的土地总价为85.34万元。标准临街宗地的临街深度为30.48m(即100英尺)，临街宽度为25.00m。假设临街宽度20.00m与临街宽度25.00的差异对土地单价的高低影响不大，请根据四三二一法则，计算标准临街宗地的单价和总价。

『正确答案』标准临街宗地的单价和总价计算如下：

设临街深度为30.48m、临街宽度为20.00m的土地总价为V，则：

V×(40%+30%)=85.34(万元)

V=85.34÷(40%+30%)=121.92(万元)

标准临街宗地的单价=121.92×10000÷(30.48×20.00)=2000.00(元/㎡)

标准临街宗地的总价=2000.00×(30.48×25.00)÷10000=152.40(万元)。

【例题】甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有(　)。

A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元

B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元

C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元

D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元

E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元

『正确答案』CE

『答案解析』本题考查的是编制价格修正率表。四三二一法则是指将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%;第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%;第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%;第四个(距离街道最远的)25英尺，价值占整块土地价值的10%。

九八七六法则是指超过100英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。参见教材P367。

【例题】根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为(　)元/㎡。2013真题

A.2000

B.2100

C.2400

D.2520

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是编制价格修正率表。设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，则根据四三二一法则，280=V(40%+30%)，解得V=400万元，V75×20=V×(40%+30%+20%)=360(万元)，临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为360/(75×20)=2400(元/㎡)，据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为2400×(1+5%)=2520(元/㎡)。参见教材P367。

(3)其他法则

1)“前面三分之一里面三分之二法则”：是临街深度为150英尺的临街土地，前三分之一部分和后三分之二部分的价值，各占整块土地价值的一半。

2)苏慕斯法则(Somers rule)：是临街深度为100英尺的临街土地，前半部分和后半部分的价值，分别占整块土地价值的72.5%和27.5%，如果再深50英尺，则该部分的价值仅为临街深度为100英尺的临街土地价值的15%。

3)霍夫曼法则(Hoffman rule)：是临街深度为100英尺的临街土地，前25英尺部分、前50英尺部分、前75英尺部分和整块土地的价值，分别占整块土地价值的37.5%、67%、87.7%和100%。

4)哈柏法则(Harper rule)：是临街深度为100英尺的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的例如，临街深度为100英尺的土地，前25英尺部分的价值占整块土地价值的，前半部分的价值占整块土地价值的

5)哈柏法则2012年曾经考过一次。

【2012真题】某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为(　)万元。

A.600

B.738

C.900

D.960

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是编制价格修正率表。哈柏法则(Harperrule)：是临街深度为100ft 的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的。临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地的价值占整块土地价值的，1500×60%=900(万元)。参见教材P369。

2.几种临街深度价格修正率(掌握)

假设a1，a2，a3，…，an-1，an也分别表示各细条的价值占整块土地价值的比率。

单独深度价格修正率的关系为：(递减)

a1>a2>a3>…>an—1>an

累计深度价格修正率的关系为：(递增)

a1<(a1+a2)<(a1+a2+a3)<...<(a1+a2+a3+…+an-1+an)

平均深度价格修正率的关系为：(递减)

以四三二一法则为例，单独深度价格修正率为：

40%>30%>20%>10%>9%>8%>7%>6%

累计深度价格修正率为：

40%<70%<90%<100%<109%<117%<124%<130%

平均深度价格修正率为：

40%>35%>30%>25%>21.8%>19.5%>17.7%>16.25%

临街深度价格修正率表的制作形式——单独深度价格修正率、累计深度价格修正率、平均深度价格修正率。

累计深度修正率越来越大，单独深度和平均深度修正率越来越小。

平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系：

平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×(标准临街深度÷所给临街深度)

(价值占比/面积占比)

(考试的时候要会换算)

制作临街深度价格修正率表的要领：

①设定标准临街深度;

②将标准临街深度分为若干等份;

③确定临街深度价格递减率;

④求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率，并用表格反映。

【例题】某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是编制价格修正率表。方法1：平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度=80%×24/16=120%。方法2：价值比为50%+30%=80%，面积比为16/24=2/3，平均深度价格修正率=80%/(2/3)=120%。参见教材P370。

【例题】随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是(　)。

A.单独深度价格修正率

B.累计深度价格修正率

C.平均深度价格修正率

D.加权深度价格修正率

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是编制价格修正率表。选项A，单独深度价格修正率是递减的;选项B，累计深度价格修正率是递增的;选项C，平均深度价格修正率也是递减的;选项D，加权深度价格修正率，没有这个概念。参见教材P369

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