房地产估价师

价差法

价差法，分别评估房地产在改变前后状况下的价值之差，作为房地产价值减损额或价值增加额的方法。

主要用于评估房地产价值减损额或价值增加额。

房地产在改变之前和改变之后状况下的价值，通常采用比较法、收益法来评估。采用比较法来评估的，除可分别评估出改变之前和改变之后状况下的价值后将两者相减外，还可直接采用价值影响因素状况的改变所造成的价值增减得出价值减损额或价值增加额。

计算公式：

估价对象价值减损额或增加额=估价对象在改变之前状况下的价值×∑价值影响因素状况改变造成的价值增减系数

如，房屋日照受影响造成的价值减损额，采用价差法评估，可先评估出房屋日照未受影响下的市场价值，然后将日照受影响造成的房屋实物因素危害、区位因素危害、使用人心理和生理因素危害、经济因素危害等对房屋日照未受影响下的市场价值的影响程度进行分析，以百分比的形式确定相关系数。

价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算补地价。

1.补地价是指建设用地使用权人因改变建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。

2.需要补地价的情形主要有(3种)

①改变土地用途、容积率等规划条件;

②延长土地使用期限;

③转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。

3.测算方法：

对改变土地用途、容积率等规划条件的，总公式：

补地价=新规划条件下的土地市场价格-旧规划条件下的土地市场价格

对单纯提高容积率，改变土地用途并提高容积率的补地价的计算：

补地价(单价)=新楼面地价×新容积率-旧楼面地价×旧容积率

【知识点跟练】

【例9-9】某宗土地的面积为1000m2，容积率为3.0，相应的土地单价为450元/ m2，现可依法将容积率提高到5.0，楼面地价不变。计算应补地价的数额。

【解】应补地价数额计算如下：

楼面地价=450/3=150(元/m2)

补地价(单价)=150×(5-3)=300(元/m2)

补地价(总价)=300×1000=30(万元)

【例9-10】某宗工业用地的面积为3000m2，容积率为0.8，相应的楼面地价为700元/m2。现可依法变更为商业用地，容积率提高到2.0，相应的楼面地价为1500元/m2。计算应补地价的数额。

【解】应补地价数额计算如下：补地价(单价)=1500×2-700×0.8=2440(元/m2)，补地价(总价)=2440×0.3=732(万元)。

【例题】某宗土地总面积为7500平方米，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因为容积率提高应该补交的地价款为(　)万元。

A.1125

B.1800

C.2250

D.3375

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是价差法。原楼面地价=4500/3=1500(元/m2)，新楼面地价：楼面地价=1500-(5-3)/0.1×1500×1%=1200(元/m2)，补地价=(1200×5-1500×3)×7500=1125(万元)。参见教材P382。

【2012真题】某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2，工业用地报酬率为6%;变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为(　)万元。

A.4000

B.4004

C.4021

D.4037

『正确答案』D

『答案解析』该类工业用地30年期使用权楼面地价为：

该类商业用地30年期使用权土地单价为：

补地价=11567.89×5000 -1746.6×2×5000 = 4037(万元)。

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