建设用地使用权出让合同及其管理
建设用地使用权出让,应当签订书面出让合同,由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
种类:成片土地使用权出让合同,项目用地(宗地)土地使用权出让合同,划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同。
【2010年真题】土地使用权出让合同由( )与土地使用者签订。
A.市人民政府
B.县人民政府
C.省人民政府土地管理部门
D.市、县人民政府土地管理部门
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。参见教材P35。
(一)合同的主要内容
1.合同。主要内容包括:当事人的名称和住所;土地界址、面积等;建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;土地用途;土地条件;土地使用期限;出让金等费用及其支付方式;开发投资强度;规划条件;配套;转让、出租、抵押条件;期限届满的处理;不可抗力的处理;违约责任;解决争议的方法。
2.合同附件
主要内容有:宗地平面界址图;出让宗地竖向界限;市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件等。
(二)合同的履行
(1)超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;
满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为,或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
(2)用地单位改变土地利用条件及用途,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意,变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
(3)项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额应达到合同约定标准。
【例题】《城市房地产管理法》规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发,超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金的( )以下的土地闲置费。
A.10% B.15%
C.20% D.25%
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。参见教材P36。
【例题】开发商在以出让方式获得的土地上建商品住宅,后在该块土地上改建商场,则必须( )。
A.经规划管理部门同意
B.经房产管理部门同意
C.经原土地使用权出让方同意
D.重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议
E.调整土地使用权出让金
『正确答案』ACDE
『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。用地单位改变土地利用条件及用途,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意,变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。参见教材P36。
(三)合同的解除
(1)在签订出让合同后,受让人延期付款超过60日,经土地管理部门催交后仍不能支付出让价款的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。
(2)土地管理部门延期交付土地超过60日,经受让人催交后仍不能交付土地的,受让人有权解除合同,由土地管理部门双倍返还定金,并退还已经支付出让价款的其余部分,受让人并可请求土地管理部门赔偿损失。
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