房地产估价师

实地查勘、评估方法和技术协调

(1)实地查勘要求：房地产估价机构应当进行实地查勘，房屋征收部门和被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。

【2014年真题】甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构(以下简称丙机构)进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为15000平方米，其中：已被人民法院预查封1000平方米。经批准可预售的建筑面积为14000平方米，其中：有3000平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。评估过程中，丙机构应做的工作包括(　)。

A.进行实地查勘

B.调查了解法定优先受偿权利情况

C.要求甲公司提供《国有土地使用证》和《房屋所有权证》

D.按照甲公司要求确保抵押物评估价值不低于1亿元

『正确答案』AB

『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。同时，房地产估价机构需要调查了解法定优先受偿权利情况。参见教材P62。

(2)评估方法选用：房屋征收评估应当选用比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法中的一种或者多种。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选比较法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

(3)评估结果确定：选用多种方法评估时，应对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。房屋征收评估价格应当以人民币为计价的货币，精确到元。

(4)技术协调要求：同一个房屋征收范围内的评估工作，原则上由一家估价机构承担。征收范围较大的，可由两家以上估价机构共同承担，并明确一家房地产估价机构为牵头单位。

【2017年真题】被征收房屋是在建工程的，评估应当首选成本法。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。参见教材P63。

【2013年真题】同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。参见教材P63。

(四)评估结果和报告送达

估价机构应当将分户初步评估结果提交房屋征收部门，包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门向被征收人公示。

公示期满后，估价机构应向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，报告需要两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。

房屋征收部门应向被征收人转交分户评估报告。

【2013年真题】房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括(　)。

A.房屋评估价值

B.评估对象的构成

C.装饰装修评估结果

D.评估对象基本情况

E.停产停业损失评估结果

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。参见教材P64。

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