房地产估价师

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房地产估价师考试制度与政策精讲

三、房地产抵押及其价值评估的风险

㈠ 房地产抵押货款的风险

房地产由于具有不可移动性、寿命长久、价值师大、保值增值

的特性，是一种良好的用于提供债务履行担保的财物，所以银行为

了减少自身风险，往往要求借款人或者第三人以其合法的房地产作

为抵押物。借款人委托估价机构(银行信任的)估价的欲抵押房地产

的市场价值，可作为银行放款的参考依据。

⑴ 抵押房地产本身风险

以房地产本身特性看，既有适宜作为担保物的一面，也存在风

险的一面。如抵押物的适宜性风险;预期风险;变现风险和抵押期

间的价值减损等。

适宜性风险

并不是所有的房地产都适合作抵押物，它受到上述相关法规的

限制。作为担保物的房地产必须具有合法性、房地产权利人可享有

相应的处分和收益权、可转让(流通或拍卖)性、可抵押登记生效的

基本条件，成为可以抵押的房地产，如果全部或部分不适合设定抵

押，则风险是根本性的。

预期风险

房地产抵押价值评估是评估设定抵押时的市场价(现)值，但抵

押期限是一年或多年，还有还款的宽限期，这期间若房地产市场变

动或泡沫破裂造成市场价值下降就会形成预期风险;另外抵押房地

产在估价时点后的价值和现金流与估价时运用收益法和假设开发法

估价时预测的未来收益、开发完成后的价值和未来运营成本和续建

费用不同，造成价值下降，也变成预期不确定性风险。

市场变现风险

抵押人不能履行债务时，抵押权人是将抵押房地产变现，而不

是收回实物。这时因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力差和

处置税费形成降价甚至资不抵债的风险;不同类型特点的房地产在

不同的市场条件下其变现能力是有差异的，比如住宅、写字楼、商

业中心、饭店、休闲设施、工厂、特殊物业等的市场变现能力一般

由强变弱;抵押物位置较差、剩余年限较短，具有长期低租金租约，

拖欠工程款等的很可能变现不易。

损耗风险

由于房地产抵押的性质，抵押物仍由抵押人占有、使用。在抵

押期间正常使用会造成抵押物的一般耗损;不当使用或空置，在建

房地产闲置停滞，质量隐患、管理维护不善，甚至火灾等造成其价

值的严重减损。

⑵ 抵押货款总风险折扣

银行或金融机构经营的是货币，并且要求货币有进有出是流动

的。他们对于放款投资的安全性最为关注，尤其是本金的安全性，

关心资本的安全与抵押房地产的安全和盈利能力，借出款后能如期

收回本金利息。最不希望看到的是抵押人违约、抵押房地产变成不

良资产，不得不收回作为抵押贷款担保物的房地产，他们并不善于

经营房地产，只能通过强制性拍卖收回资金，往往损失很大。他们

对于收益性的房地产要求净经营收益超过抵押贷款年本息还款额，

具有一定的安全系数作为保障。

申请贷款人或抵押人，希望借到款，以解决项目投资或经营周

转等的匮乏资金，有时甚至是燃眉之急。有信誉有能力的贷款人最

希望的是借到款后既把事情做成，又能如期还本付息。为达到预定

的借款数目，一般愿以适宜价值的房地产或较少价值的房地产和较

高的抵押率获得借款。从上述意义看，抵贷双方是一种公平“交易”，

但都存在一定风险。

目前在抵押借款实务中银行或金融机构一般按估价机构评估的

抵押房地产市场(现)价值或实际成交价格中较低者的40%(或收

下)~80%为借款额，即考虑了20~60%(或以上)的折扣风险(首付

款、资本金)。这个总折扣风险一般包括各方形成的下述内容：

上述抵押房地产本身的风险;

政治、经济、社会、自然和国际等风险;

信用、道德、政策、市场、利率、流动、操作、管理、经营等

类风险。

总之，这些风险可以通过贷款人(还款能力)的审查限制、首付

款比例、资本金比例、抵押率、担保公司担保、增加保险种类、评

估公司估价、跟踪贷款和抵押物、收回抵押物等方式分散化解风险。

抵押货款风险、风险概率及风险的量化是个复杂的体系，目前尚属

银行内部管理核算范畴。

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