房地产估价师

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图1-6 投资组合使风险降低

由于这个原因，市场性风险率变成了某一种投资项目相对于整

个市场变化反应幅度的评估。通过适当的投资组合选择，投资者所

面对的个别风险差不多可以完全抵消，但系统市场风险仍然存在(见

图1-6所示)。因此，投资者的应得收益便以补偿这个风险率为主。

为：

式中 E(rj)=在某一个时间段内，资产j应有的预期收益率;

rf=在同一时间段内，无风险资产的收益率;

E(rm)=在同一时间段内，市场的整体平均收益率;

])([)(fmjfjrrErrE.+=β

系统风险或市场风险

风险

投资项目的数量

个别风险或非市场风险

M

jβ=资产j的系统性市场风险系数。

从公式中可以看到相关系数，是代表系统性风险率的参考指标。

举例来说，假如市场的整体平均预期收益率是10%，一个投资项目

的相关系数是0.5，则其预期收益率为5%。假如系数是1.5，则其

预期收益率是15%。假如系数是1，代表该投资项目的变化幅度和

市场平均变化一样。要求取这个相关系数，一个常用的方法是利用

回归模型，因为这个系数大体上与某一投资项目的收益与市场整体

平均收益的回归公式之斜率相同。

在金融市场上，这种计算很常用且非常容易，因为股票市场有

股票指数作为整体市场的平均收益率的参考。但这种计算在房地产

市场中运用起来比较困难。图1-7显示了美国房地产市场上房地产

投资收益率的变化情况。

图1-7 美国不同类型房地产的收益率(%)

二、资本资产定价模型

由上述投资组合理论引伸出来的资本资产定价模型(Capital

Asset Pricing Model)便能更好地分析这个风险与收益的关系。资

本资产定价模型与公式])([)(fmjfjrrErrE.+=β的意义是一致的，

在该模型分析下，一个投资项目在某一时间段上的预期收益率等于

市场上无风险投资项目的收益率再加上这项投资项目的系统性市场

风险的相关系数(这里假设应用了适当的投资组合)乘以该项目的市

场收益率与无风险投资项目收益率之差。很巧合，这个概念与房地

产估价学中有关折现率的其中一个选择标准，即机会成本标准，十

分相似。基于这个原因，我们可以进一步把这一分析方法应用到房

地产市场上。

  

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（责任编辑：中大编辑）