房地产估价师

1、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是(　)。

A、过去数据简单算术平均法

B、未来数据简单算术平均法

C、过去数据资本化公式法

D、未来数据资本化公式法

2、报酬率的表达式为(　)。

A、投资回报/所投入的资金

B、投资回收/所投入的资本

C、(投资回报+投资回收)/所投入的资金

D、(投资回收-投资回报)/所投入的资本

3、某房地产估价师采用累加法求取报酬率，其中安全利率为5%，投资风险补偿率为1%，管理负担补偿率为0.1%，投资带来的优惠率为2%。则报酬率是(　)。

A、4.1%

B、5.1%

C、5.9%

D、6.1%

4、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是(　)。

A、毛租金乘数法

B、潜在毛收入乘数法

C、有效毛收入乘数法

D、净收益乘数法

5、(　)是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。

A、毛租金乘数法

B、潜在毛租金乘数法

C、有效毛收入乘数法

D、净收益乘数法

6、某收益性房地产共5年收益期，报酬率为10%，未来5年的净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、6500，收益现值为57447.17元。则其资本化率为(　)。

A、8.3%

B、8.5%

C、8.7%

D、8.9%

7、下列有关直接资本化法的优缺点，表述错误的是(　)。

A、直接资本化法不需要预测未来许多年的净收益

B、直接资本化法的计算过程较简单

C、直接资本化法的资本化率或收益乘数能较好的反映市场实际情况

D、直接资本化法对可比实例的依赖性较差

8、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年、年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为(　)。

A、8.8%

B、10%

C、18%

D、18.6%

9、某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08。则该宗房地产的价格为(　)万元。

A、22.0

B、22.5

C、23.0

D、23.5

10、某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该房地产的价值是(　)。

A、6250

B、8000

C、9250

D、10000

答案解析：

1、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是净收益流模式的确定。在过去数据简单算术平均法、未来数据简单算术平均法和未来数据资本化公式法中，最合理的是未来数据资本化公式法。

2、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是报酬率的实质。报酬率=投资回报/所投入资金。

3、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率=5%+1%+0.1%-2%=4.1%。

4、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。潜在毛收入乘数，是没有考虑空置和运营费用差异的，是最理想的状态下的毛收入，实际上达不到;有效毛收入乘数，则是充分考虑了空置和租金损失的情况。可以从字面进行理解，帮助解题。

5、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收人乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。

6、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是第一年的净收益与其价值的比率=5000/57447.17=8.7%。

7、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法对可比实例的依赖性较强

8、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是投资组合技术。抵押贷款常数×分期偿还额=贷款总额，月抵押贷款常数==2.028%，年抵押贷款常数=2.028%×12=24.33%，综合资本化率=60%×24.33%+40%×10%=18.6%。

9、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是投资组合技术。购买者要求的税前现金流量=5×12%=0.6(万元)，偿还抵押贷款的能力=2-0.6=1.4(万元)，抵押贷款金额=1.4÷0.08=17.5(万元)，该宗房地产价格=自有资金额+抵押贷款金额=5+17.5=22.5(万元)。

10、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是剩余技术。土地价值=(800-3000×10%)/8%=6250(万元);该房地产价值=土地价值+建筑物价值=3000+6250=9250(万元)。

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