房地产估价师

为了帮助考生系统的复习房地产估价师课程，全面的了解房地产估价师考试教材的相关重点，小编特编辑汇总了2011年房地产估价师考试各章复习的重点资料，希望对您参加本次考试有所帮助！

三、瑕疵请求规则（掌握）

1、瑕疵请求权的含义瑕疵请求权是指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品缺陷，如果该缺陷因他人的过错被隐蔽了，成为买受人时可以为所受到的欺骗和损失主张权利。

瑕疵泛指拍卖标的在质量、品质、数量等方面的缺陷。

瑕疵请求权是买受人相对人是委托人和拍卖人拥有的权利。相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人负有告知的义务。委托人应在委托拍卖时将自己明知或应知的拍卖标的的一切瑕疵告知拍卖人，而拍卖人应当将自己明知或应知的拍卖标的的一切瑕疵告知竞买人。如果委托人和拍卖人未能履行上述义务，将因此承担告知不当的责任。拍卖人、委托人未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。

例题：下列关于瑕疵请求权的含义，表述不正确的是（）。

A、瑕疵请求权是指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品缺陷B、瑕疵泛指拍卖标的在质量、品质、数量等方面的缺陷C、相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人不负有告知的义务D、拍卖人、委托人未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿

答案：C

解析：相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人负有告知的义务。

2、瑕疵请求权规则的原理瑕疵请求权是依赖下述原理得以操作的。

（1）过错责任理论。过错就是行为人主观存在故意或过失。故意是较为明显的主观过错，过失是较为隐晦的主观过错，它是在主观上对于行为人的较高只要委托人或拍卖人有上述过错或过失行为，就满足了为此承担责任的条件。

（2）担保责任理论。拍卖标的是一种商品，委托人和拍卖人为其出售的拍卖标的承担担保责任，应当担保其出售的拍卖标的不存在应当告知而未告知的瑕疵。

3、瑕疵请求权的障碍当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍。

（1）委托人、拍卖人无过错。如果委托人、拍卖人能够证明自己没有过错，则可以对抗瑕疵请求权。

（2）买受人过错。表现为：其一，疏忽。其二，误解。其三，不当行为。当拍卖标的的瑕疵是由于买受人自觉的不当行为引起的，买受人丧失瑕疵请求权。

（3）声明不保证。声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证。声明不保证向所有的竞买人传达了这样一种意思：相关的拍卖标的可能有真伪或品质问题，竞买人应当谨慎行事。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。

例题（判断）：承担瑕疵责任的可能是委托人，也可能是拍卖人。（）

答案：对

解析：承担瑕疵责任的可能是委托人，也可能是拍卖人，这里的基本准则是谁知晓谁负责。

例题（判断）：声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质予以保证。（    ）

答案：错

解析：声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证。

4 、瑕疵请求规则的效力范围瑕疵请求权主要是针对拍卖人和委托人的，除他们有正当理由对抗瑕疵请求权外，必须按此规则收回拍品并赔偿损失。

（1）谁知晓，谁负责1）委托人的责任委托人必须受瑕疵请求规则的制约。委托人是拍卖标的的所有权人或处分权人，委托人可能对告知与瑕疵负最终的责任。从告知程序上，委托人有第一位的告知义务。但实践中买受人很少直接找委托人主张权利。

2）拍卖人的责任拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提，即使委托人未向拍卖人告知瑕疵，拍卖人依然在下述两个层次上负责：其一，拍卖人知道或应当知道。其二，拍卖人先行负责。

（2）拍卖人先行负责所谓先行负责，指只要拍卖标的确实存在应告知未告知的瑕疵，则无论该责任应由谁承担，均由拍卖人先行负责。至于其中应由委托人承担的责任，在拍卖人承担责任后，向委托人追偿。

例题：下列关于瑕疵请求规则的效力范围，说法不正确的是（   ） .

A.瑕疵请求权主要是针对拍卖人和委托人的B.委托人必须受瑕疵请求规则的制约C.拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提D.拍卖人的责任以委托人的告知为前提

答案：D

解析：拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提。

四、禁止参与竞买规则（掌握）

1  禁止参与竞买规则的内涵本规则包含两方面的内容。

（1）禁止拍卖人参与竞买禁止拍卖人参与竞买即拍卖人不得参与自己主持的拍卖会的竞买。由于拍卖人在拍卖法律关系中的身份是委托人的代理人，代表卖方；而拍卖人参与竞买时其身份是竞买人，代表买方。

（2）禁止委托人参与竞买禁止委托人参与竞买即禁止委托人参与自己委托拍卖标的的竞买。

2、禁止参与规则的效力范围（1）禁止拍卖人参与竞买拍卖人及其工作人员不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，并不得委托他人代为竞买。

（2）禁止委托人参与竞买的效力范围委托人不得参与竞买，也不得委托他人代为竞买。

例题（判断）：拍卖人及其工作人员不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，可以委托他人代为竞买。（    ）

答案：错

解析：我国《拍卖法》规定：“拍卖人及其工作人员不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，并不得委托他人代为竞买。”

 

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（责任编辑：中大编辑）