房地产估价师

2012年房地产估价师案例分析考试试题

1、某人欲购买一商铺，委托估价机构估价，收益率按银行定期存款利率计算。问：该估价属于什么类型的价值(参考答案：投资价值)。可采用何种方法估价，说明基本步骤。

2、某人有某小区临街一楼一套住宅，规划部门原则同意一层住宅可以改为商业用途，此人已经申请;估价机构经过查看，可以拆改承重墙外的部分墙体，进行改造。

问：如对上述住宅按照最高最佳利用原则进行估价的假设前提是什么。参考答案：改变用途。 应具备什么条件，改变用途后的价值—后续改造成本及利润>改变用途前的价值 (注：指出错误，参考答案：应考虑改变用途应缴纳的土地费用和相关手续费)

3、甲公司有一块临河的住宅用地并进行河景住宅开发，与之相邻的乙公司有一块仓库用地。甲、乙签订了合同，约定乙公司不能建设高层建筑而影响甲公司的河景住址，甲公司支付乙公司相应的费用。之后乙公司将土地装让给丙公司，但未将与甲公司签订相关合同的事告诉丙公司。丙公司建设高层建筑，甲公司声称该高层建筑影响了其开发的河景住宅，要求赔偿。

问：(1)甲、乙之间属于何种物权关系。参考答案：地役权(2)甲公司的业主和甲公司的索赔对象分别是谁。参考答案：甲公司和乙公司(3)甲公司的索赔价值包括什么。参考答案：物业价值的减损+原来支付给乙公司费用的本息 

4、A、B两栋写字楼物业位于同一区位，交通、周围景观、配套，建筑外形相近，A为估价对象，B为可比实例，B的租金远远低于A。

问：(1)那些原因可能造成B的租金低。参考答案：租金构成、物业管理、租户构成、内部设施

(2)B应做哪些方面的调整。参考答案：实物状况调整、权益状况调整

5、某一酒店，已知经营收入、运营费用、市场平均利润率，该酒店的装修是其特色，占营业收入的5%，问：(1)该酒店的营业利润是多少。(2)估价人员实地查勘时，不需要关注哪些因素。(选项记不大清楚了，只记得我选的是采光通风)

6：找错题：关于一栋商业用房(含车库)的司法鉴定估价报告。我选出的错误大致有：目录缺少估价师注册号;估价假设前提中未对商业面积中的100平方米的加层面积的权属进行必要的分析和说明;计算某项费用时，有效毛收入的数据选错了;估价方法选用中的公式与测算中的公式不符;出租空置率应选用市场平均空置率;未考虑租约限制;致估价委托人函中对估价原则和依据的陈述过于简单;估价师声明中对责任的承担不准确;

7、对某房地产进行估价采用了市场法和收益法，市场法估价价值<收益法估价价值。

问：(1)哪些因素不可能造成收益法价值>市场法估价价值。(答案和选项记不清了，好像是选的：通货膨胀)

(2)如两种方法估价均正确，什么原因可能造成市场法估价价值偏低。

参考答案：物业销售市场清淡