房地产估价师

设立资产评估法缺乏历史积淀和学科理论基础

从世界各国的经济社会发展史和人类对土地的依赖程度来看，土地是人类繁衍发展的基础，通过对土地的占有和利用，人类才得以生存和发展。因土地的占有而形成了土地的产权体系;因土地的使用而形成了土地的利用规划体系。基于需求和欲望，不同自然人之间、群体之间产生了土地的交换活动。为了评价不同地块之间、地块与其他交换物之间的价值是否等值，自然就产生了对土地及土地附属物或土地附着物价格和价值的评估活动。

从我国历史上来看，土地估价活动的产生可以追溯到西周。

当时设立了“载师”这个官员，专门负责认识土地特性，并据此对土地进行分等定级。秦商鞅变法以后，建立了封建的土地国有制和封建地主土地所有制。土地私有制的产生导致土地买卖行为日益频繁。基于土地交易、土地分配和国家课税而产生了土地估价活动。古代房地产估价活动主要应用于田宅买卖、典当、租赁和课税，并一直延续至今。国内外广泛使用的现代房地产估价方法有三种，即收益法、成本法和市场比较法。从历史上看，收益法的以收益决定价值的估价思想在古代田宅买卖已经出现，在我国唐宋时期的历史文献中都有明确的记载。成本法在明清时期的文献、市场比较法在南宋时期的历史文献中都有记录。而房地产估价师这个职业，在唐朝时期以庄宅牙人(古代对房地产经纪人的称谓)来兼做田宅买卖估价，元朝还设立了房地产买卖的“评议人”，房屋交易价格不再由交易双方提出，而是由专业的估价人员——评价人据实估价的。从以上历史回顾可以看出，房地产估价行业在我国是一个历史悠久的行业，是与老百姓生活和国家税收收入息息相关的行业。作为一个普通老百姓而言，因为继承、析产、分割、赠与、买卖、租赁需要认定一个房地产价值或价格时，他首先想到的就是房地产估价师能够为他提供一个专业的服务。对于国家而言，基于不动产交易和持有所产生的税费评估，也一直由房地产估价师承担的。

从学科体系来看，房地产估价是土地科学学科体系的重要组成部分。

土地学科体系由土地法学、土地经济学、土地利用学、土地行政学、土地估价学、地籍管理等学科构成。土地估价学从产权和利用两个角度，分析和评价土地及其附属物、附着物的产权价值和使用价值。因此，房地产估价学以房地产产权理论和土地利用理论为基础，构建了涵盖估价原则、估价方法、估价技术在内的房地产估价理论。在不同产权归属和利用程度下，房地产价值是完全不同的，房地产估价利用相关估价理论和技术可以做出精准的价值估计。房地产估价应用于买卖交易、抵押、课税、房屋拆迁等各个方面。由于估价对象的复杂性，也促进了房地产估价技术和理论的进一步发展，例如，污染不动产估价、历史文物保护区不动产估价、特殊物业估价(高尔夫球场、机场)、生态保护区地役权估价等等。随着科学技术的发展，房地产估价将计算机技术、统计分析技术和地理空间信息系统等最近技术应用于估计技术体系中，使房地产估价技术方法体系更加完善，其估价成果广泛应用于城市空间规划、产业调整、城市发展模式战略分析、经济基本面分析、房地产市场和土地市场宏观调控等，为政府科学决策提供数据支持，为老百姓生活提供专业服务。

根据以上分析可以看出，房地产估价是一个专门对土地及其附属物、附着物价值和价格进行估计的专业领域，与其他企业价值评估、无形资产价值、动产评估完全不同，具有独立的理论体系和历史发展演变过程。基于以上理由，本人坚决反对不顾历史沿革、社会需求、土地学科理论设立资产评估法，抹杀了房地产估价行业的独特特征。

来源：网络 作者：张秀智

（责任编辑：中大编辑）

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