房地产估价师

7.1  按宗地权利划分土地价格评估类别：
1、  土地所有权价格评估；
2、  土地使用权价格评估；
3、  土地租赁权价格评估；
4、  土地抵押价格评估；
5、  土地地役权价格评估。
      7.2  土地所有权价格评估
7.2.1  土地所有权价格评估主要体现在农村集体土地所有权转为国家土地所有权方面。城市国家土地所有权不进入市场，但在掌握国有土地价值量方面，可进行土地所有权价格评估。8.2.2城市国家土地所有权价格评估
宗地地价评估基本方法均适用城市国家土地所有权价格的评估。在土地所有权价格评估中，要注意土地所有权投资风险小于土地使用权投资，其土地还原利率应小于土地使用权价格评估中所用利率。
7.2.3  农村集体土地所有权价格评估。
农村集体土地所有权价格评估可采用以下方法：
7.1.3.1  征地补偿法：根据《中华人民共和国土地管理法》关于征用农村集体土地所有权的补偿规定，估算土地所有权征用时的价格。主要包括土地补偿费、地上建筑物及青苗补偿费和劳动力补偿费。征用土地时发生的一切税费，包括征用耕地时的耕地开发费，均不能计入。此方法主要用于因社会公益事业及重大建设项目需要征用农村集体土地时的价格评估。
7.1.3.2  收益还原法：主要用于非因社会公益事业及重大建设项目需要征用，且在改变用途后有收益的农村集体土地所有权价格评估。该类土地现状多为农业用途或未利用土地，其土地纯收益不作为收益价格的评估依据。此收益价格的土地纯收益在本质上为未来用途的正常年纯收益；在数量上，既大于农业土地正常年纯收益，又因农民无权改变土地用途而小于新用途未来正常年纯收益，即对未来正常土地年纯收益作减价修正。
7.2.3.3  市场比较法：主要用于城市郊区集体土地所有权交易较多的地区。征用土地的所有权价格评估及其它形式的土地所有权价格评估，均可选择相应的比较实例，运用此方法估算土地所有权价格。若选择同一供需圈的土地使用权交易实例，则需在土地纯收益、使用年期等方面作修正。
7.2.3.4  剩余法：主要用于非因社会公益事业及国家重大建设项目发生的农村集体土地所有权交易时的价格评估。在运用该方法时，预测的不动产未来开发价值需作类似未来土地正常年纯收益的修正。
7.2.3.5  成本逼近法：
    1. 成本项目主要为：
    (1) 未利用土地：土地取得费（指为获得对其绝对权利的控制而支付的费用）、土地维护费（指为维护其绝对权利而支付的费用）和土地所有权收益（在改变用途时，其绝对地租量的比重大）。
(2) 农用地：土地取得费（指为获得对其绝对权利的控制而支付的费用）、土地开发费（指从未利用土地开发成现状用地时的费用，包括农业水电系统费的摊销）、利息、利润及土地所有权收益。
2. 是否因社会公用事业及国家重大建设项目而发生交易的农村集体土地所有权价格评估，其主要区别在于土地所有权收益取值比例的大小。
         7.3  土地使用权价格评估
7.3.1  土地使用权价格评估首先应分清土地使用权价格的类型。土地使用权价格的类型按交易形式分主要有出让价格、转让价格、租赁价格及抵押价格等，出让价格又因出让方式不同分为协议出让价格、招标出让价格和拍卖出让价格。
7.3.2  土地使用权出让价格评估，实际上是土地使用权出让底价评估，可按公开市场原则采用收益还原法、市场比较法、假设开发法、成本法和基准地价系数修正法评估。在运用市场比较法时，应选用同一出让方式的比较实例。
7.3.3  土地使用权转让价格评估，应按公开市场原则采用收益还原法、市场比较法、假设开发法、成本法和基准地价系数修正法评估，其价格是正常的市场价格。
7.3.4  租赁价格及抵押价格见7.4和7.5。
7.3.5  设有土地租赁权、土地抵押权等他项权利的土地使用权价格评估
    设有土地租赁权和土地抵押权的土地使用权在发生转移时，其土地使用权价格与没有设定土地租赁权和土地抵押权的土地使用权价格有区别。他项权利的设定，给土地的正常使用带来了限制，因而要对没有设定他项权利的土地使用权价格进行修正。修正的幅度以他项权利给新土地使用权人在土地利用上带来困难而发生的费用或减少的收益为标准。这可用新土地使用权人为恢复正常土地使用权而撤销他项权利而必须支付的正常费用来估算。
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7.4  土地租赁权价格评估
7.4.1  国有土地租赁权分为土地所有权人设定的租赁权[a1] 和土地使用权人设定的租赁权。前者因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用而设定，并可依法转租、转让或抵押；后者因土地使用权人以租赁方式利用土地而设定，经出租人许可可以转租、转让，但不能抵押。评估计算的租赁年期不得超过同类土地使用权出让的法定最高年期。
7.4.2  土地租赁权价格可用年租金表示，也可用未来年租金的贴现值累加表示。
7.4.3  所有权人设定的土地租赁权价格，可用收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法评估。其价格内涵与土地使用权相同。但要注意合同规定的土地租金调整形式及幅度对土地纯租金的影响。
土地使用权人设定的土地租赁权价格，以公开市场原则下双方签订的租赁契约租金中的土地纯租金为依据评估。以房屋租赁为形式的土地租赁，应从房屋租金中分离出土地纯租金。
土地租赁权价格的租赁年期修正与土地使用权的年期修正相同。
        7.5  土地抵押价格评估
7.5.1  土地抵押价格是指以抵押方式将土地作为债权担保而设定抵押权时的土地使用权价格。
 土地抵押价格是将抵押权人对未来市场风险对土地价格影响程度的估计等因素考虑后的土地使用权价格。它比公开市场条件下正常交易的土地使用权价格要低。依法不得抵押的土地，汉有抵押价格。首次抵押的土地，该土地的价格为抵押价格。
再次抵押的土地，该土地的价格扣除已担保债权后的余额部分为抵押价格。
7.5.2  土地抵押价格的评估，可先用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法求取公开市场条件下的正常土地使用权价格，再对它进行未来市场风险等修正。修正值一般确定在20%左右。
7.5.3  以划拨方式取得的土地使用权设定抵押时，评估土地抵押价格时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。在方法应用上，成本逼近法则是在价格构成中不包含土地所有权增值收益项，其它方法则是在估算正常土地使用权价格后扣除应缴纳的土地使用权出让金款额。
以出让方式取得的土地使用权设定抵押，则按宗地评估基本方法评估土地出让剩余年限的土地使用权市场价格。要注意抵押期限与抵押期限届满时土地使用权剩余年限对抵押价格的影响。
以所有权人设定的土地租赁权设定抵押，在估算抵押价格时，主要考虑土地租金标准的调整情况及抵押年限和租赁年限的影响。
        7.6  土地地役权价格评估
7.6.1  地役权是为自己土地利用的需要，而对他人土地加以支配的权利。目前我国城镇土地地役权大致包括：通行权、通过权、流水权、通风权、采光权、取水权、眺望权等。其中通风权、采光权和眺望权在确定土地纯收益或进行个别因素修正时已经加以考虑，在城镇土地评估工作中经常涉及、需要单独考虑的地役权有通行权和通过权。
 通行权即需役地在供役地上通行的权利。通过权是需役地将某些管线设施通过供役地的地表、上空或地下的权利，如管道通过权、架线通过权。
 对地役权价格评估主要是为了确定需役地使用权人对供役地使用权人承受地役权的经济补偿及因设有地役权而对供役地和需役地使用权价格的影响。
7.6.2  地役权价格评估方法
地役权价格在理论上等于需役地因设定地役权而导致地产增值的部分。
地役权价格一般不等于供役地因设有地役权而导致地产贬值的部分。但至少应等于供役地因设有地役权而导致地产贬值的部分。
    地役权价格评估方法可用收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法及基准地价系数修正法。
7.6.2.1  道路通行权价格评估：1. 通行的道路只供需役地使用权人使用
道路通行权价格可用需役地因设定地役权而致地产增值部分评估,还可用供役地因设有地役权而减少的土地价值部分,加上因负有地役权而致减价的市场修正值来评估。
2. 通行的道路为需役地和供役地使用权人共同使用
道路通行权价格是供役地使用权人因设定地役权而减少的土地价值及负有地役权的市场修正部分，与需役使用权人使用道路强度（权重）的乘积。
7.6.2.2  管线通过权价格评估，管线通过权价格评估可用需役地因设定地役权而致地产增值部分评估,还可用供役地因设有地役权而减少的土地价值部分,加上因负有地役权而致减价的市场修正值来评估。
7.6.3  设定地役权对供役地和需役地的价格影响
7.6.4.1  设定地役权对需役地的价格影响
需役地价格评估必须与设定的地役权一同评估.地役权的设定,使需役地的利用成为可能,其土地效益才能实现。
供役地价格可用不负有地役权情况下的土地利用价

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