房地产估价师

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房地产估价师考试理论与方法精讲

(四)指数调整法

指数调整法是运用建筑成本(造价)指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的估算结果

房地产估价理论与方法第7讲: 成本法(二)(2004)

第七讲 成本法(二)

一、内容提要

1、建筑物折旧的概念和原因;

2、求取建筑物折旧的方法;

3、求取建筑物折旧应注意的事项。

二、考试要求

掌握建筑物折旧的概念和原因、求取建筑物折旧的方法及求取建筑物折旧应注意的事项。

三、内容辅导

第五节 建筑物折旧

一、建筑物折旧的概念和原因

这里所讲的建筑物折旧，是估价上的折旧。估价上的折旧与会计上的折旧，既有相似之处，也有本质区别。估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额，扣除折旧即是减价修正。在实际估价中，考虑建筑物的折旧包括下列3个方面：(1)物质折旧;(2)功能折旧;(3)经济折旧。

(一)物质折旧

物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失。进一步可以归纳为下列4个方面：(1)自然经过的老朽;(2)正常使用的磨损;(3)意外的破坏损毁;(4)延迟维修的损坏残存。

自然经过的老朽主要是由于自然力的作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际经过年数(是建筑物从建成之日到估价时点时的日历年数)正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件，如酸雨多的地区，建筑物的损耗就大。

正常使用的磨损主要是由于人工使用引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。如居住用途的建筑物的磨损要低于工业用途的建筑物的磨损。工业用途的建筑物又可分为有腐蚀性的和无腐蚀性的，有腐蚀性(如在使用过程中产生对建筑物有腐蚀作用的废气、废液)的建筑物的磨损要高于无腐蚀性的建筑物的磨损。

意外的破坏损毁主要是因突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的：如地震、水灾、风灾;人为方面的：如失火、碰撞等意外的破坏损毁。

延迟维修的损坏残存主要是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时，造成不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在，如门窗有破损，墙或地面有裂缝或洞等。

(二)功能折旧

功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。

例题：建筑物内部布局过时、设备落后引起的折旧属于( )

A、物质折旧 B、经济折旧 C、功能折旧 D、有形折旧

答案：C

2012年房地产估价师考试理论与方法精讲汇总

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（责任编辑：中大编辑）

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