房地产估价师

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房地产估价师考试案例与分析精讲

案例2-2】分析

报告格式符合评估要求，选用估价方法符合《规范》要求，技

术思路清晰，语言表达简洁明了。不足之处是：

⑴ 估价对象为一大型物业，评估报告未对物业的整体用途和

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分层用途作详细说明，使报告书的估价方法确定和技术参数的确定

依据欠缺。

⑵ 估价前提中，并未说明委托人已按其提供的设计方案的要

求完成施工，这就使报告书后续的物业状况及装修状况、设备的描

述缺乏依据。

⑶ 在运用收益法过程中，对租金年递增率4%，报酬率9%

的选取缺乏必要的说明。

⑷ 在运用成本法过程中，采用估价对象实际成本计算积算价

格欠妥。

⑸ 成本法估价时扣除招租修正值是不合理的，是对不同估价

方法所体现的价格形成过程理解不深造成的，收益法是根据未来收

益确定价格，由于招租期导致的收益减少自然会对其收益价格产生

影响，但与成本法估价却没有必然联系。

⑹ 估价报告应用的有效期应是自估价报告完成之日起一年内

有效，而不是自估价时点起一年内有效。

第三节 屋租赁价格评估

一、房屋租赁价格管理的法律规定

㈠ 房屋租赁价格应以合同形式载明

《城市房地产管理法》第五十三条：“房屋租赁，出租人和承

租人应当签订书面租赁合同，约定……租赁价格……”

租赁合同是出租人与承租人签订的用于规范租赁行为的协议。

在租赁合同中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租

赁合同确定的。租赁价格，即租金标准的确定是租赁合同的核心。

租赁合同应当明确规定租金标准及支付方式。同时租金标准必须符

合有关法律、法规的规定。出租人除收取租金外，不得收取其他费

用。

㈡ 不同用途房屋租赁价格管理规定

《城市房地产管理法》第五十四条：“住宅用房的租赁，应当

执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策，租用房屋从

事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”

本条规定了住宅用房和生产经营性用房的不同的租赁价格政策。

对于租用房屋从事生产、经营活动的，由于其用途与住宅用房

不同，因此，可以由租赁双方协商议定租金标准和其他租赁条款。

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